皆さんがマンション購入の際に、最初に検討されるのは「新築マンション」だという方がほとんどではないでしょうか。
かくいう私も15年前に既に不動産業界に居ながらも、ふらふらと営業さんの上手いトークに乗せられて新築マンションを購入した人間の一人です。
しかし昨今中古マンションが非常に売れています。
もちろん地域によっての大小はあるでしょうが、一昔前と比べて、中古自体の流通量が増えてきたこと、新築価格が高くなりすぎていること、中古マンションでありながら大手仲介会社を中心に「保証」がついていたり、もちろん住宅ローンにおける超低金利も含めて、色々な部分で昔よりも買いやすくなっているのも事実です。
今回はマンションは「新築」より「中古」がお得だという理由を、不動産歴25年以上、年間最大契約数150組の現役不動産屋の私が、新築マンションを購入したからこそ分かる立場でお話をさせていただきます。
特に初めてのマンション購入を検討されている方の選択肢を広げる内容になっています。
中古マンションがお得な理由をプラスの面から
なぜ新築マンションではなく中古マンションがお得なのかを、分かりやすく解説するために、プラスの面と、マイナス面の両方からお話いたします。
〇 新築と比べて価格が安い（新築マンション価格の高騰）
当たり前のことを言うんじゃない、とお思いでしょうがやはり「価格が新築より安い」という事実には魅力があります。
もちろん安くなっているには、経年変化や劣化、もちろん新品ではないなどの理由はあるのですが、新築を購入する総額と比較して、総予算が抑えられる事は誰にとってもメリットなり得ます。
根拠は知りませんが日本人は新しいものが好きだと言われます。（新築、新車、新作、、）
新築マンションで言うと、ここ数十年にわたって新築マンションが上がり続けています。
コロナの影響があるとされている現在においてもは下がる兆しがありません。
経験上、新築時にブランドによるマンションのグレード違いで価格差が仮に500万円あったとしても、10年も経てば中古マンションとして周辺と同じ価格に集約されているケースは多くあります。
中古になれば新築時のグレード差は大きく埋まるのです、つまり当時良いグレードだったマンションを中古市場の適正価格で購入できるチャンスがあるといえます。
ちなみに新築マンションの価格は
ブランドやグレードだけではなく、その時の材料価格や職人の不足具合によっても高くなる
というお話も上記記事でお話をしていますので、ご興味あればご覧下さい。
〇 完成した状態で選ぶことができる
モデルルームはあくまでも「モデルルームの仕様」であり、現実とは違います。
不動産を仕事としている不動産屋であれば、仕様書をみて大体のイメージがつきますが、なかなかそこまでイメージできる方は少なく、多くの方はカタログに載っているオプションまみれのCGや、オプションまみれのモデルルームを見てイメージするしかないはずです。
下手すれば天井の高さですら違います。（モデルルームは最上階仕様で実際はもっと低いとか、、）
完成前に購入し、引渡し前の工事完了検査に行ったら
景色も、内装の雰囲気も思っていたのと違う、、、、
という話はよく聞きます。
中古はもちろん経年変化は経年劣化はあるものの、完成した間取りであり、部屋の広さや高さ、位置関係は変わることはありません。
〇 修繕積立金の「ただ乗り」「後乗り」ができる
新築マンション購入時には「修繕積立基金」というものの支払いがあります。
修繕積立金というのは徐々にマンション住民全員でコツコツと積み立てていくものですが、それでは10年後の大規模修繕工事をするのに「足りない」ように出来ているので、最初にある程度まとまった金額を新築購入者が支払う必要があります。
マンションによって違うのですが数十万～必要です、そしてそれは途中で売却したとしても帰ってこない「新築購入者だけが負担する」お金になります。
つまりずっと住み続けない場合は、最初に積み立てした修繕積立基金は捨てることになります。
中古で購入しても、今までの所有者が支払った修繕積立金を補填する必要はなく、今まで積み立ててもらった分にただ乗り出来ますのでメリットとなり得ます。
〇 隣接するの上下左右の住民の状況が分かったうえで購入できる
マンションは共同住宅です、当然ワンフロア全部が自分の部屋でない限り、隣接住戸があります。
そして戸建てほどではないものの、ご近所付き合いもあります。
一戸建と違い隣接しているからこそのトラブルもあります。
特に音のトラブルは対応策が限定されているため、解決が難しい問題でもあります。（お金で解決しにくい面があります）
新築マンションは、言い方がキツイかもしれないのですが今風に言うと「住民ガチャ」です。どんな方（家族）に当たるかは、住んでみなければ分からないのです。
ところが中古はそれなりの居住経験（実績）があり、隣接住戸はどんな方が住んでいるのか、どんな家族構成なのかは売主様よりヒアリングをすることである程度の判断材料にはなります。
どんなにマンションが素敵でも、隣の方と全くそりが合わない、、となるとストレスの方が大きくなってしまう可能性がありますので、近隣住民は決して軽視してはいけません。
マンション全体の住民モラルについては別記事で詳しく解説していますので、ご参考下さい。
私は幸運にも近隣に良い方に恵まれましたが、もしモラルの低い住人だったら、、と思うとゾッとします。住んだ後でやっぱりやめた、ということが簡単に出来ませんので、そこだけはラッキーでした、ひたすら運が良かっただけの話です。不動産の知識など関係ありません。
中古マンションは立地が良いところが多い
都内を中心に地方でも「良い立地」というところには、もう既にマンションや商業施設やビルが立っていることが多く、これから新たに建築されるところはその大部分が
そんなところ空いてたのね
という立地が多いように感じます。
ですから「待ってました！」という立地がもう残ってないところが殆どです。
個人的にはマンションの価値の7割は立地だと思っています。
ちょっと不便な立地の新築マンションか、好立地の中古かとなれば、将来の価値を考えたときに言える事は、（どんなに古くても）「好立地は正義」だという事を覚えておいて欲しいと思います。
中古マンションがお得な理由をマイナスの面に反論を交えて
もちろんプラスの面ばかりではく、マイナスの面もあります。
それらを一つずつ、反論を交えながら見てきます。
× 設備が古い
中古ですから当然、設備は経年変化や経年劣化、場合によっては設備が故障していることもあります。
しかし中古の場合、リフォーム前提で検討をしている方がほとんどでです。
費用は水回り全部代えても300～450万もあれば十分であり、最新のお好きな設備を入れることが出来ます。
新築はすでに入っている設備があり、基本的に選択の余地はありません。
新築と中古の価格差の中でリフォームをしても新築よりだいぶんと安いという状況は多くあるのです。
設備やリフォームについてはいくつか記事を出していますので、参考にして下さい。
× 共用部分が古い
オートロックの有無はあるとしても、築年数によって共用部分の仕様にさほど大きな差はありません。（似たようなグレードのマンションに限りますが）
そもそもしょっちゅうお客様が来られるから、マンションの「顔」としての共用部分にこだわりたい、というのであれば別ですが、正直私も新築マンション購入後15年ほど経ちますが、共用部分のキレイ汚いすら、目に入っていませんし、気にもしたことはありません。
長くいるのは家の中だと割り切りも大切です。
× 前の所有者の生活臭が気になる
中古住宅で、結構気にされる方が多いのが「生活臭」です。
臭いとか云々ではなく、やはり生理的にも合う合わないがあるとは思います。
しかしほとんどの生活臭は壁紙に染み込んでいる（付着している）だけなので、壁紙（クロス）の張替えで対応出来ることが殆どです。しかしどうしても気になる場合は壁紙の下地毎変えるという方法もあります。
要するに「臭い」が気になったとしても（程度によりますが）対応することは可能だということです。
ただし、ペットを飼育していた部屋などは糞尿等の管理の仕方いかんによっては床に染み付いてしまっているケースがあり、その場合は床の張替えも検討が必要になりますので、リフォーム屋さんに良くご相談ください。
× 間取りが気にいらない
間取りを見ていく中で、
立地は良いのに、間取りが気に入らない、、、
というケースも多いのではないでしょうか。
しかしマンションの間取りは、戸建てよりも自由に変えることが出来ます。
部屋の中に柱や筋交いは不要で、原則外側の壁で全部支えている（ことがほとんど）ため、中は極端に言えばワンフロアにすることだって可能です。
ですから、間取りが合わないからといって諦めるのではなく、価格が新築と比べて抑えることが出来ているならば、間取り変更の見積もりを取ってみて検討するというスタイルもおススメしています。
例えば4.5帖のような小さな部屋を含んだ、8帖ほどの小さなLDKの３LDKを、広々リビング、大きな部屋2つの2LDKに改築することだって出来たりします。
価格で浮いた分を、リフォームに回し、自由設計で考える。
住まい探しの選択肢が広がりませんか？
× 耐久的に、いつまで持つかわからない
中古マンションという事は、当然築年数が経過しています。
形あるものはいつか壊れるというように、マンションにも耐久年数があります。
築年数が古いマンションだと、購入してもその後はあまり持たないのでは、、と不安に思われる方も多いと思います。
しかし、これについても別記事に詳細に解説をしていますので、合わせてご覧いただき、マンション選びの参考として下さい。
リフォーム済マンション選びの強い味方
さて、中古マンションは、本体価格を抑えてその分をリフォームや間取り変更に回して、満足のできるものを選びましょう、というお話をしてきましたが、とは言っても
でも、リフォームにどれくらいかかるか私じゃ分からないし、これって結局完成したものを見て選べないんじゃ、、、
というご意見もあるのは理解しています。
ご自身でリフォームのイメージや、間取り変更のイメージが出来る方はさておき、なかなかそこまでは難易度が高い、敷居が高いという方にお勧めしたいのが、「リノベーションマンション」です。
中古マンション市場において、この「リノベーションマンション」はここ数年で充実してきています。
いわゆるリフォーム済み物件です。
新築ではないものの、新築のお部屋と見紛うオシャレなリノベーションがされているマンションが増えてきました。これであれば完成した形で検討が出来ます。
その中でリノベーションマンション探しで、個人的にオススメサイトを2つほど紹介します。
Order Renove
一つ目は『Order Renove』というサイトです。
2000件リノベーションの実績があり、それらの実績から鋭い目線で厳選した物件が多数掲載されています。
大手ポータルサイトに載っていない掘り出しものの物件も掲載されていることがあり、要チェックなサイトです。
更に会員登録すれば都心のリノベーション済、リノベーション向きの物件など、ご希望に合った物件情報を届けてくれます。
首都圏限定にはなりますが、ぜひご自身の可能性と選択肢を広げるためにも、ご検討中の方は一度参考までにご見学されてみてはいかがでしょうか。
詳細は下記サイトよりご覧下さい。
『Wednesday』
2つ目は「Wednesday」というサイトになります。
大きな特徴として
「Wednesday」は仲介業者がいない不動産プラットフォームになっています。
住宅購入までにやり取りするのはWednesdayコンシェルジュとのやり取りのみになります。つまり不動産仲介業者とのやり取りが一切ありませんので、物件購入時の仲介手数料が一切かかりません。
2022年現在では取り扱い物件は関東のみにはなっていますが、リノベーション済物件から、これからリノベーションを自身で考えたい人向けの中古マンションも取り扱っており、ワンストップで自身に合った物件を探すことができます。
来店しなくても「チャットコンシェルジュ」で物件探しからご住宅ローン相談までお家探しをチャットでフルサポートしてくれるのも魅力です。
気になった方は是非一度サイトをご覧になってください。
「Wednesday」
まとめ：新築マンションはしっかりとした知識を得てからでもして遅くない
今回は、「新築マンションより中古マンションがお得」というお話をさせていただきました。
中古マンションは、
- 新築マンションの価格が高騰している
- モデルルームのオプンションモリモリの部屋ではなく、そのものを見て選べる
- 修繕積立金のただ乗りができる
- 近隣住戸の情報をもって検討できる
- 好立地が多い
- 設備は古くてもリフォームで新しくできる
- 前の所有者の生活臭もリフォームで対応できる
- 共用部分は古くてもそれほど影響ある？
- 間取りも変えられる
- 古くても生きてる間に本当に壊れる？
というお得な理由があります。
中古マンションは実はリフォームによる設備の新調や、改築による間取り変更など、新築マンション以上に柔軟性がありますし、もちろん中古だからコストフォーマンスが良い上に、修繕積立基金が不要など、金銭的なメリットもあります。
また大切な隣接住民の方の情報を聞いて検討できるのは、日常の人間関係のストレスを少しでも減らすことのできるの中古ならではの特権です。
新築マンションがダメだという訳ではないのですが、知識が乏しい状態で選ぶ新築マンションは、失敗した時の後悔や心理的ダメージが非常に大きいものです。
まずは経験を積んで、マンションに対してしっかりとして知識を吸収してから、家族構成が変わったりした際に新築マンションを検討するのも良いと思います。
不動産屋が購入しないマンションの特徴や、価格交渉がしやすい物件の特徴などについても別記事で詳しく解説していますので、ぜひマンション選びの参考にして下さい。
ではまた！
