今後新築マンション価格が下がらない4つの理由#2021年度版【今買うべき?】

不動産「購入編」

今新築マンションの購入を検討されているあなたは、ここ数十年、平均価格が上がり続けているのをご存じですか?
データを取り始めた1970年以降、基本的に平均価格は右肩上がりで上昇を続けています。

ここであなたがビックリするデータをお見せします。

この10年で新築マンションの平均価格は
首都圏で約500万円
近畿圏で約600万円
上がっています

でも、今はコロナ禍だし、その前には大きな天災とか色々ありましたよね?
お給料もそんなに上がっていないのに何故ですか?

実はここ数十年で分かりやすく「がくん」と下がったのは、バブルが弾けた1990年代だけであり、その後リーマンショックや、東日本大震災時など一時的に下がった年はあるものの長期的には右肩上がりの傾向にあります。そして、現在のコロナ禍においてもそれは例外ではありません。

上がり続けている理由は、マンションのグレード・設備の進化・コンシェルジュと言ったサービスの充実、土地の仕入れ価格の上昇、住宅ローンの低金利時代の恩恵など、色々と言われています。

今後、新築マンションが値上がり続けるかどうかは私には予想がつきませんが、今の状況から下がりにくい、という要素をいくつか挙げることは出来ます。

今回は仕事でマンションディベロッパーさんの土地の仕入れにも携わっており、実際10年前に新築でマンションを購入した私が、実体験を交えて、「新築マンションの価格は下がると考えにくい」というお話をします。

見ていただければ、あなたの新築マンション購入時期の参考となるかもしれません。

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今後、新築マンションが値下がりしにくい4つの理由

  • 大手財閥系マンションは売り急がない
  • 購入までのスピード感がアップ
  • 中古マンションの在庫の減少
  • 土地価格の上昇

財閥系大手は体力があるため、決して売り急がない

新築マンションの販売は財閥系(主に三井、三菱、住友、野村の大手4社)が多くを占めます。
それらの企業は資金的に体力があるため、またはブランド戦略として決して売り急ぎません。

イメージ

元々、ある程度資産のある層を対象としているため、コロナ禍においても価格を下げるようなことはほとんどしませんでした。
更に、一部の投資家や富裕層は、(経済実態のない)日経平均株価の高騰による持ち株等自体の価値の上昇に伴い、手元資産を増やしており、その資産の一部は不動産に回されたりもします。
今後もそういった富裕層をメインターゲットにじっくりと販売をしていくと思われます。

もしくは価格上昇による、販売スピードの鈍化を嫌い、供給戸数(を絞って)調整をするということも予想されます。

いずれにしても、大手の占める割合が大きく減少しない限り、新築価格が下がるとは言いにくいのです。

(参考:2020年全国販売戸数ランキング)
1位:プレサンスコーポレーション
2位:野村不動産
3位:住友不動産
4位:三井不動産レジデンシャル

8位:三菱地所レジデンス

プレサンスは首都圏ではほぼ実績がないものの、近畿圏で圧倒的な実績を見せ、2019年の3位から初の全国1位に上り詰めました。

プレサンスは全国的には(特に首都圏では全く)ブランド力はまだないため、一般的には手に入れやすい価格帯のマンション、というイメージでしょうか。

財閥系とは違い、個人的にはじっくり売るというよりかは、回転を早くするためにある程度妥協するというイメージです。(悪いという意味ではありません)

供給量は1位になりましたが、ブランド力的に大手財閥系に対抗するだけの影響力はまだないのでは無いのかなと考えています。

VR見学の普及により購入のスピード感がアップしている

コロナ禍において加速した感じがありますが、なるべく接触機会を減らすべく、各社の販売ルートがモデルルーム一択ではなくりました。

巣ごもりにより、特に家に居ながらにしてモデルルームの見学が出来る「VRの普及」が顕著ですが、このご時世に効果は大きく、中には
「VRで事前確認をし、現地のショールームで細かい確認だけをして即決」
というパターンがかなり増えてきています。

事前準備や調査にかける時間が以前より増加していることから、全体的に「見学から購入までのスピード感が早くなっている」と言われています。

「購入までのスピード感が早くなっている」のなら、コストも抑えられるため、価格を下げる必要はないと考えれられています。

中古M価格が上昇し、新築Mとの価格差が小さくなった結果、新築へ流れる

コロナの影響において、一時期だけではありますが、中古市場の在庫は大幅に減少しました時期がありました。
これは売主様側が、単純に他人との接触機会を嫌ったことにより売却をしなかったことや、先行きが不透明で様子見をした、といった理由が重なったものです。

マンションも戸建ても常に一定の需要があるのに、在庫が足りないとどうなるか。

需要と供給のバランスが崩れます。
今回で言うと需要>供給となったため、売り手側が強くなった結果、(一部では)中古物件の価格が上がったのです。

中古物件のメリットは『新築と比べて価格的にお得』というのがありますが、中古の価格が上がったため、新築との価格差、つまりお得感が無くなり、それならばと新築を購入したケースも沢山見てきました。

もしかしたら中古マンションと新築の差は今までよりは少なくなるかもしれません。
そうなった時に、新たな購入層を見込めるとなると、やはり下げる必要がないかもしれません。

土地の仕入れ価格上昇による影響

現在都内でも、都市部でも、なんだったら地方ですらもう駅前の一等地というのはなかなか空きません。その中で残された好立地を購入(仕入れ)しようとするとどうしても(入札や競合等もあり)高値で購入せざるを得ません。しかも大規模土地ならなおさらです。

新築マンションは、マンションのブランドやそのグレードで全てが決まるわけではありません。
その時の建築資材の価格、施工業者の職人の手配、そして土地の仕入れ価格等様々要因で決まります。

一例を挙げます。

とある地方で数年前に新築マンションが建設されました。
東京オリンピックによる需要で、東京に全国から職人と建築資材が集まって地方の職人の人手不足・資材不足になったと言われた時期でした。


隣の高級ブランドマンションに比べて、明らかに外装、内装、設備と言ったグレードや、建物の階数も低く、いわゆる「どこにでありそうな普通のマンション」でしたが、職人不足、資材不足、土地の無理な仕入れ価格のせいで、隣の高級ブランドマンションの新築時価格よりも高い設定になり、当然前評判は悪く、完成時にもかなりの戸数が売れ残っていました。

そのマンションは2年後、中古物件として出てきたときには案の定新築時より大きく価値を落としました、というより相場に戻っただけですが。
マンション価格=マンションのグレードではないという一つの例でした。

つまりここ数年で土地を高く購入している以上、今後数年後に完成する新築価格に反映されるとなると、上がる要素ではあっても下がる要素ではないのは確かです。

まとめ:新築マンション価格が上がる要素でもある

大手財閥系が供給の多くを占め、購入スピードが上がり、中古マンションも価格上昇し、土地の仕入れ値も高騰している。
これらは下がりにくいという理由であるとともに、もしかしたら今後も上がり続ける要因にもなり得ます。

新築マンションの購入時に多くの方が住宅ローンを利用されます。
安倍総理時代から続いている金融緩和による住宅ローンの超低金利状態はまだ続いています。
金利が低いということは、それだけ多くの額の住宅ローンが組めるということです。

つまりある程度価格が上昇し続けていっても、買えてしまう事に他なりません。
もし今後も上がると予想出来るなら、今検討すべき時にあるかもしれません。



「10年前に購入したマンションの今の価値は下がっていなかった」

新築価格が上昇傾向にあった、この数十年ですが、私が購入した新築マンションは10年経過して中古市場でいくらの値が付いているでしょうか。

答えは「当時と同じくらいかチョイ下」です。

もちろんこれ不動産経験を活かしてそういうマンションを購入したもの事実ですが、実際、10年ほどではさほど下がっていないという個人的な事実です。

エリア特性や立地によるものが大きいのも間違いありませんが、新築マンションの価格が少しでも上昇し続ける限り、中古マンションの相場が大きくく下がることは考えにくいのです。(そこまで考えてはいませんでしたが。)

今後の住み替えにおいても、私は大分楽な気持ちで臨めるのです。

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先の事なんて誰にも分かりませんが、コロナだ何だと言っても下がる理由にはならないどころか上がる理由にもなっているかもしれないという事実だけも、知っておいて損はないはずです。

急いだほうがいいとは言いませんが、今こそ真剣に考えてみるのも良いかもしれません。

良い不動産に出会える事を信じて今日も頑張りましょう!

ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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