【必要書類は何?】不動産屋が家にやってくる#訪問査定の準備編【片付けは必要?】

不動産「売却編」

不動産の査定で不動産屋が家にやってくる時に、何を準備しておけば良いか、中々分かりませよね?また準備次第では査定額は上がったり下がったりするのでしょうか。

今回は、不動産屋が我が家にやってくる。

そんな変な緊張と、不安な気持ちを和らげるために、毎年50件前後の訪問査定に伺っている私が、準備編としてお話をいたします。

ご覧いただければ
「不動産屋はどこを見るのか」
「掃除や片づけで査定額は変わるのか」
「査定に必要な時間はどれくらい」
「必要な書類は何を用意しておけば良いのか」
これらが分かります。
※基本的には戸建てを想定してますが、マンションも「どこを見る」以外は同様です。

あ、当然どの不動産屋に頼んでも査定は費用が掛かりませんのでご安心下さい。

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訪問査定においては使用感を確認し約20分、掃除や荷物の有無は影響なく、間取が必要

  1. 不動産屋は使用感を確認
  2. 掃除や片づけは査定額には影響しない
  3. 確認の時間だけなら20分もあれば十分
  4. 間取りが分かる書類だけで十分

不動産屋は使用感を見る

不動産屋が訪問査定で一番見たいところは、家の使用感です。

もちろんどんな設備があるとか、家自体の状態(後述)も大事ですが、まずは家の使用感を見ます。
これを見れば、例えば、「大事に使っておられたな」とか「あんまりお掃除が得意ではないのかな、、」とかある程度分かります。

ベストは『清潔感』を感じられることですが、こればっかりは積み重ねになりますのでアドバイスはできません。すいません。

乱暴な言い方をすると、不潔感を感じてしまうとマイナスです。
それは今後見学に来られるお客様にも伝わるからです。そういうお家は経験上、売るのに皆さん苦労されています。

あと「匂い」も確認したりします。匂いはその家自体の生活臭ではなく、特別な「匂い」を指します。

例えば「ペットを室内で飼育している」、とか「タバコを部屋で吸っている」などはもちろん悪い事ではありませんが、どうしても匂いが影響します。
それらは壁紙の劣化・変色にも影響が大きく、程度によっては壁紙を変えても下地自他に匂いが染み込んでおり、下地から丸ごと変えるとなるとかなり大がかりな費用が掛かりますので、あくまで流通という意味においてですがマイナス評価にせざるを得ません。

具体的な検査はインスペクションが主流

使用感以外で大事なこともあります。
建物自体のチェックや設備の確認です。

特に床下や屋根裏の事前確認は大事であり、売主様の知らないところで白アリが発生していたり、雨染みがあったりすることがあるので、不動産屋は確認します。

ちなみに床下収納から床下の状態を確認しないという不動産屋もいますので、そこで不動産屋のレベルが分かります。
※汚れるのが嫌だから、あと虫嫌いだから見ない、という不動産屋は一定数います。

最近では「インスペクション」による、専門家の建物検査が主流ですが、その場で同時にということはありませんので(媒介契約後)、事前に不動産屋の方で確認できる範囲は確認します。

表面だけ見て、

中が綺麗で、良いお家ですね。良いお値段で売りましょう。

と高い評価をして、後からシロアリが見つかり

シロアリ見つかったので価格をすぐ下げましょう

とか言われたら嫌ですよね。

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他にも影響があるのは、「主要な設備」です。
キッチンをはじめとした水回りの故障の有無(交換・修繕費用の大小は影響があります。)は確認します。

しかし設備の製造時期によっては交換したほうが良い(早い)ケースもありますし、水回りはこだわりがある方多いので、10年を超えていると(※1)、状態によっては交換前提で評価したりします。
※1.製造から10年を超えると、そもそも修理用の部品が製造されない事が多いためです

部屋の荷物の状態は査定額には影響しない

荷物は多かろうが、少なかろうが、多少片付いていなかろうが、掃除が出来ていなかろうが、査定額には影響しません。
何故なら、最終的には「全て荷物が無い状態」で引渡しをするからです。

これは極端

ただし、査定には影響しなくても、そのままだと
『内覧(見学)時には影響します』

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もちろん足の踏み場もないお家よりは、片付いているお家の方が、査定しやすいのは事実ですが、それよりも片付いていない事で「いつも不潔」という判断をされてしまった場合の方が前出の理由で良くありません。

とはいえ、毎日多忙な中で、査定のためだけに特別時間を取ってお掃除をしていただく必要はありません。不動産の査定のためだけに、特別なお片付けは不要です

しかしどうしても時間が取れない場合は、家事代行サービスで依頼をしてみるのも良いでしょう。
最近は以前より使い勝手も良くなり、利用している売主様も増えています。

良ければ一度、どんなものか目を通してみて下さい。

査定に必要な所要時間は約20分

お家の外周りや、お家の中を拝見するだけなら、20分もあれば十分です。
こだわりの点があれば、その場でアピールしていただいてもOKです。

見るのは20分ですが、その後見た内容のご説明や、売り方の方向性の提案、などをお話しする時間をいたただく場合はどうしても約1時間ほどは必要です。

たまに時間短縮のために、複数の業者を同時に見てもらう方もいらっしゃいますが、ゆっくりお話が出来ないので、結局はその後の別機会での説明で二度手間になります。

どうしても時間を短縮したい場合は、以下のことを準備しておくと良いかもしれません。

  • 電気を全てつけておく
  • カーテン・雨戸をすべて開けておく
  • 扉・クローゼットもすべて開けておく
  • 床下収納庫の中身を全部取り出し、開けておく

これで、少しは時間を短縮できるとは思います。

じっくり見られて、何か不具合が見つかったら嫌だな、という気持ちもわかりますが、インスペクションの際に、いずれ(もっと)事象として報告書に挙がってくるので、大らかな気持ちで見てもらいましょう。

必要な書類は間取りが分かる図面

必要な書類もよく聞かれますが、
「間取りが分かるもの」(設計図書とか、新築時の図面とか)
だけでも十分です。

これは、もちろん間取りの確認をするのですが、もう一つ大事な要素があって、

「新築時と間取りが変わっていないか、増改築をしていないか」を確認するためでもあります。

特に増築の場合は、以下の2点がポイントになります

①増築時に建築確認申請をしているか

②増築部分の面積を増築登記をしてるか

①増築面積によっては、行政への建築確認申請が必要です。
 きちんと申請されており、要件を満たしているのなら問題はありませんが、
 万が一増築によって建ぺい率や容積率がオーバーするようであれば、購入者は基本的に住宅ローンが使えなくなります。大きな問題となります。

②増築登記をしているかどうかですが、普通は(?)そこまでしている方が珍しいです。
 ただしこちらも登記しなければ、原則住宅ローンは使えません。

中にはこうおっしゃる方もいらっしゃいます。

でも固定資産税はきちんと増築した分も反映されていて、課税額は上がっているよ?

これは法務局(登記)と市区町村(固定資産税)がある意味別だからです。
登記をしていなくても役所の固定資産税の係の人が巡回したは航空写真やなんやらで、きちんと課税はされているケースが多いためです。おそるべし。

こちらは登記すれば、(かつ建ぺい率・容積率が超過しないならば)住宅ローンには対応できます。

まとめ:逆に不動産屋を査定する場でもある

特別な片づけは必要ありませんが、「不潔」と思われてしまうとマイナスです。
真剣にお話を聞いていただくのなら、図面を用意して1時間ほど時間を取りましょう。

訪問査定というのは自身の不動産が評価される機会であると同時に
あなたにとって「不動産屋を査定する」機会でもあるのです。

想い入れのあるお家をきちんと評価してくれるのか、
どこまで戸建てについて知識があるのか、
どこまで家の状態を確認して、正しい提案をしてくれるのか、

見られるばかりではなく、あなた自身も不動産屋を査定するぞ、位の気持ちで臨んでくだされば、少しはリラックスできるのではないでしょうか。

高い査定が良いとは限りませんが、良い不動産屋と巡り合えることを信じております。

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ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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