【中古マンション内覧】失敗しないために確認すべきポイントとは

不動産「購入編」

中古マンションの内覧時によく聞かれることがあります。

マンションを見学するときに、どこをみたらいいのでしょうか?

色んなサイトで、設備とか、間取りとか、動線とか陽当たりとか言われてますが、それ以外に大事なことは無いでしょうか。

皆さんがマンションの内覧(見学)時に、言われなくてもどんな設備がついているかや、間取り(動線)、景色や眺望、陽当たりなんかは確認されますよね?

そして、それらの判断は別に不動産屋や他人に意見を求めるものではなく、自身で良し悪しは判断できるものだと思っています。

中古マンション見学時に本当に判断しなければならないポイントというのは

「どこまでがこのまま使えて、どこまでリフォームするのか」
「他にはどんな方が住んでいるのか」

ということに尽きます。

今回はよく見かける、「傷汚れ」「間取り(動線)」「景色・眺望」「立地環境」以外に、あまり他のサイトには載っていない、ここを「見た方がいいですよ」というポイントを不動産屋の視点で5つお伝えいたします。

これを見れば内覧(見学)時に具体的にみるべきポイントが分かり、最終的に失敗しないリフォームの見積もり依頼が出せるため、予算的にも失敗しない中古マンション選びが出来るようになります。

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中古マンション内覧時の5つ確認のポイント

具体的に検討する上で必要なお部屋の内覧(見学)時の確認ポイント5つ(+α)について説明をしていきます。

これらの確認作業はそこそこ時間がかかります。1件当たり短くても15分~30分は必要です。

ですから1日3件までの見学に留めておくほうが良いと思います。それ以上だと集中力がなくなり、忘れたり、どれがどれだったか分からなくなる可能性があります。

あとメモはもって行った方が良いです。貰った資料に書き込んでも大丈夫です。
どれだけ写真を撮っても、メモしないと忘れがちです。

キッチン・洗面の高さを確認

水回りは、リフォーム費用の中でも高額な部類に入ります。
ざっくりですがキッチンで100万前後、お風呂で60~80万、洗面で5~15万、トイレで10~20万位のイメージです。これらをこのまま使用するか、リフォームするかは大きな費用面でのポイントとなります。

その中でキッチンと、洗面の高さはよく確認をする必要があります。
個人差はありますが、高さが少しでも低いな、と感じた場合は要注意です。

設備だけの話であれば、キッチンや洗面自体がそこそこ新しければ、本体ごと変えることはせず、コンロや水栓、レンジフードや食洗器だけをピンポイントで変える事で費用を抑えることが出来ますが、高さに関しては部品の交換等で対応は出来ませんので、原則新調する必要があるからです。

高さが合わない(低い)ということは、毎日の料理や洗面の場面で体、特に腰に大きな負担をかけることになります。築年数の古いマンションは特に低く感じるタイプのキッチンが多いので注意深く確認をする必要があります。

綺麗かどうか、オプションで何がついているかも大事ですが、毎日使う中での「高さ」は実は非常に重要ですし、下手をすると毎日の家事がストレスになってしまいます。

おまけ:トイレ・お風呂と体に触れる設備

トレイもお風呂も直接体が触れる部分になり、気にする方も多い設備です。
生理的な面もありますので、これといった確認のコツはありませんが、便器ごと交換するのか、便座(暖房洗浄便座)だけの交換にするのか、ユニットバスごと交換するのか、浴槽だけ交換できるタイプなら浴槽だけ交換するのか、浴室の床の上張りで対応し費用を抑えるのか、ある程度決めておいた上で、内覧時に確認するのも良いと思います。

給湯器の製造年数を確認

給湯器も確認が必要な項目です。
10年を超えるといつ壊れてもおかしくないとされ、新調すると15~30万程と結構かかりますし、様子見は出来ない設備です。

ですから、現在の故障の有無よりも、「製造年月」を確認してください。

売主が途中で交換したけれど、時期まではよく覚えていないようでしたら、バルコニーか玄関横のボックス内にある給湯器本体(リモコンではないです)を見れば大抵製造年月が書いてあります。

※というか不動産屋が確認してくれると思いますが。万が一確認方法が分からない不動産屋だとかなりまずいです。

2006年1月製ですね

ちなみに給湯器は交換しないと困る部類の設備になりますので10年を超えている場合

「10年を超えているのでいつ故障しておかしくないし、故障したら絶対困るので、事前に交換したい」

という口実で価格交渉に利用することも出来ます。

床のきしみを確認

床はマンションの中では劣化や痛みが一番激しい部分です。
床の傷については、丁寧に使っていてもついてしまうものですし、床を張り替えなくても簡易補修で対応可能な場合もありますので、個人的には神経質に確認する必要は無いと思っています。

ただし、LDKや廊下の床のきしみが大きい場合には要注意です。
よく通る場所や、重たい何かが乗っていた場所などは、床の仕様(一重張り)や施工の仕様によっては経年劣化もあり、ギシギシときしむ音がします。

少々であれば問題ないケース(さほど気にならない)ケースもあると思いますが、あまりにも音が気になるようであれば、毎日のストレスにもなってしまいますし張り替えが必要です。

マンションによってはLDKの床はキッチンや廊下、はたまたトイレや洋室まで一体のフローリングやカーペットになっていることがあります。その場合大きな面積の張替えが必要になるかもしれません。

内覧時には、不動産屋が説明で話していたり、窓を開けて外の騒音を確認していたり、会話をしていたりと、床の音に気付きにくい状況になりがちです。

床も数十万円の費用(床暖房がついている場合は更に多額の費用)がかかりますので、傷ばかりに気を取れていては危険だということを覚えておいて下さい。

TV端子・コンセントの数・位置を確認

TV端子やコンセントの数や位置も大事です。

また、分電盤の容量的に増設できる余地がマンションとしてあるのか、ないのか、の確認も必要です。

最近のマンションであれば、大体各部屋にTV端子や複数の電気コンセントがついていますが、築年数の古いマンションだと各部屋にない場合がありますし、数も少ないこともあります。

リフォームで増設(移設)すればいいのですが、配線の関係で壁の下地から交換(当然壁紙も)が必要な場合もあり、コンセントを増やすと言っても、決して安くできるとは限りません。

またそもそも分電盤の容量が足りなくて増設出来ないマンションもありますので、その場合今後の生活的に数が足りるのかどうかを判断しなければなりません。

その場合はたこ足配線で対応するかどうかです。

見学の際には、事前にある程度間取りからイメージをしておいてから見学すると良いと思います。
例えば寝る位置を考えて、枕付近に携帯充電用のコンセントがあると良いな、などです。

LANに関しては、最近は無線LANが多くなっているので1か所あればなんとかなるケースも多くなっていますのが、事情に合わせて確認してください。

今の家具・家電が入るのか確認

今お持ちのカップボードや、冷蔵庫、洗濯機、ベッド、TV台、本棚等、そのまま使用される場合には当然それらが、入るのかどうかを確認しないといけません。

空家であれば良いのですが、居住中のお家を見せていただく場合は、中々遠慮して、寸法を測りにくいという方も多いとは思います。しかし売主さんは基本的には寸法を測られても気にされません。売れることの方が大事だからです。むしろ何度も何度も確認で来られる方が負担かもしれません。

ですから、しっかりと寸法を測る、ことが大事です。
そしてその為にも持ってきたい家具類の寸法は何センチ×何センチなのかを事前に把握して臨むと良いと思います。

コンパクトなメジャーがあると便利です。
不動産において採寸は大事です、家具や家電、カーテン等多岐に活躍しますので、内覧時に持参されると良いと思います。

居住中の場合には事前に不動産屋に図らせてほしい旨、不動産屋から伝えてもらっておいた方が良いですね。

+α マンションの掲示板を確認

部屋ではありませんが、実はマンションの掲示板から色々な情報が読み取れることが出来ます
掲示板は大抵エントランスホールやエレベーター付近にあります。

実際は、マンション内に入らないと(つまり内覧時にしか)確認できないのに、そこまで確認される方は少ないのが事実です。

マンションの掲示板には駐車場の空き情報や、自治会や地域の情報以外にも

・マンション内でのトラブル
・大事な告知

が張り出されています。

例えば「最近ベランダに布団をかけて干している人がいて苦情が出ている」とか、「夜遅くにピアノを弾く人がいて苦情が出ている」とか、「ゴミ出しマナーが悪い」とか、「子供がエントランスでスケボーをしていて危険だ」とか「○月から修繕積立金が△円に値上がりする」などなど。

実際の掲示物を見てみましょう。

実際の掲示板の内容
毛束ってパワーワード、、

つまりお金に絡むことを除けば「住民のモラル」を伺い知ることが出来るのです。
ごく一部の住人だけなのかもしれませんが、こんな張り紙が沢山ペタペタ貼っていたら、ちょっと嫌ですよね。

どんなに部屋が良くても、共同生活する住民のモラルが低そうなマンションだと再考しなければなりません。

ちなみに中に入らなくても、「外からだけで確認できる危険な香りがするマンション住民の見分け方」という記事もありますので合わせてご覧ください。

マンションの危険な住民の見分け方【外から見るだけでトラブル回避】
皆さんは中古マンション購入の際「どんな方が同じマンションに住んでいるか。」という点は、とても気になりますよね?私は、中古マンション購入のメリットの一つとして「後出しじゃんけん」が出来るという利点があると思っ...

まとめ:内覧時の確認と、事前の確認で失敗しないマンション選びが可能

①キッチン・洗面の高さ
②給湯器の製造年月
③床のきしみ
④TV端子・コンセントの位置・数
⑤家具家電が入るか
+α マンションの掲示板

についての確認をすれば、要するにトータルの費用面をきちんと抑えることが出来、資金計画が成り立つかどうかが分かります。後で、やっぱり追加でリフォームすることになり失敗した、という事は少なるはずです。

さらにマンションの場合、他にも確認すべき大事なポイントはいくつかあります。

・マンション全体の滞納額を確認しよう

中古マンションの選び方#どこにも書いていない『マンション全体の滞納額』を要チェック
中古マンションを選ぶときに、資料に書いてある項目が多くて何を見たらいいか分かりません、と困っている方は多いと思います。しかし実は『物件資料にも、物件HPにもどこにも書いていない事』こそが、中古マンション...

・修繕積立金の改定予定(長期修繕計画)を確認しよう

あなたは物件資料を正しく見れますか?【大切なことは小さく書いてある】
いつだって大事なことは小さく書いてあるこの世の真理です。気になった不動産の物件資料やチラシを見てこれいい!と思ったことがありますよね?でもちょっと待ってください。本当にその物件には注意すべきポイントはないのでし...

・築年数、マンションの寿命について考える

マンションはいつまでもつ?【マンションの寿命と耐用年数】
築年数の古いマンションを検討されるとき、ほとんどの方からこのマンション、あと何年くらいはもつでしょうか?と聞かれます。今後購入を検討しているマンションが、いつまで住むことができるのか、寿命はいつやってくるのか気...

それぞれ記事にしていますので、公開しないマンション選びのために是非参考にしてみて下さい。

せっかく見学するならば、ポイントを抑えて失敗しないマンション選びが出来るといいですね。

ではまた!

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不動産「購入編」
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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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