これから、土地探しを始めたいんだけど
基本的なことがまずわからなくて、、、
土地探しと一言で言っても、見るべきところが沢山あり、なかなか難しいですよね。
土地を選ぶ際に大切なことは、建築時に効率よく建物が建築できるかどうかです。
また金額が高い土地は、総合的にもやはり良い土地であることが多いですよね。
今回は、土地購入における、土地を選ぶ際のポイントについて、不動産歴20年以上、毎年100組以上の不動産売買に関わっている私が、「超初心者向けに土地の選び方の基本」お話をします。
これを見れば
1.土地購入の際に、どこを見ればよいかわかる
2.将来売るときに、査定額が高くなるポイントを知ることが出来る
抑えるべき4つのポイント
そもそも不動産の査定というのは基本的に、その周辺地域の、
【過去の実際に売れた事例】※成約事例と言います。
を参考に金額をはじき出しています。
査定物件の周辺（同一商圏）で
「同じような大きさ」の土地が過去に売れているどうか調べて、
例えばそれが3件あったとして
①3,200万円
②2,800万円
③3,000万円
でそれぞれ成約していたら
『平均で3,000万円』がまずの査定額となるのです。
でも、ただ成約事例の平均を取れば終わりではありません。
なぜなら、それぞれの『立地環境』が違うからです。
その立地環境こそが、査定を行う上で差別化が行われているポイントです。
つまり、土地を選ぶ際に意識をしてほしい基本的なポイントなのです。
※点数化をして、評価の調整を行っている不動産屋は多いですね。
わかりやすく説明していきます。
土地の形状は四角形をベースに
基本的には土地の形状は四角形（長方形）が良いとされています。
当然四角形に近いほうが、家のプランがしやすい、デッドスペースがない、等の理由で好まれます。
逆に三角形やいびつな形、旗竿状敷地※下記図（旗のような形をしていますね）などはプランが立てにくい上、デッドスペースも多く、面積に対して使えるところが少なく評価は下がります。
よって同じ面積でも土地の形状によって査定額は変わります。
四角形の形を基準として、その形が変形する程、査定価格は下がるということです。
間口は狭いと間取りの制約が大きい
建築において、間口（道に接している部分の大きさ）も大事な要因です。
仮に上の土地の面積が右と左と同じだったとして、どちらか評価が高いか、ということですね。
当然プランを配置しやすい左側が高くなります。
右側は道路と接している部分が少なく、縦長の間取りしか配置できません。
京都ではよく見かける『京町屋』は右側になりますね。
※ウナギの寝床なんて言い方もしますが
京町屋は今でもとても人気がある不動産ですが、そういう京都のような特殊な地域を除いては一般的には評価は下がります。
間口は大きいほうが良いです。出来れば10m以上あるとプランは立てやすいです。
それでも横長すぎるのはアレですが、、、
とはいえ、実際には狭い間口でも対応できるところもありますので、一度住宅メーカーや工務店等に相談してみてください。
前面道路幅員4m以下は要注意
不動産に接する道路の幅を、幅員（ふくいん）と言ったりします。
この道路幅員も非常に大事な要因です。
左側に比べて、右側は道路が狭いですね。
この場合、狭いほうの不動産の評価は下がります。
地域によってはビックリするくらい下がります。
道路は、不動産において、非常に重要であり、道路の幅によっては、建築できなかったり、自分の敷地を道路として提供しないといけない（そこには建てられない）など、影響が大きいのです。
今回は、細かい事は省略しますが、
道路幅員は6m以上あるところを可能な限り選ぶようにしましょう。
でも私、車を持ってないから、狭くも全然大丈夫！
その分お安いんでしょ？
その通りです。ご自身が問題なければ大丈夫です。
ただし、お友達やお身内が車で遊びに来たくても駐車できないとか、
将来売却するときには、とても売りにくい事だけ覚えておいて下さい。
道路方位はお好きなように
道路がどの方角にどれだけ接しているか、もポイントとなります。
上記図のような、接道方向があります。（これが斜めになるケースもあります）
こちらもいろいろな考え方がありますが、一般的には
- 道路に接している面が多い
周辺道路（周り全部道路）> 三方道路 > 二方道路 > 一方道路 - 道路の方角
南面道路 > 東or西面道路 > 北面道路
と評価することが多いです。色々な考え方はありますが、ざっくりと、上記図の丸囲いの数字順で評価が高いです。
※とはいえ周りがすべて道路で囲まれたお家が落ち着くのでしょうか（笑）個人的には落ち着かなくて嫌です、、、
経験上の、一番人気は『南面道路』ですね。
やはり陽当たりは皆さん重視しているようですね。
※実は南面道路より、北面道路の方が陽当たりが良い？という記事についてはコチラ
とはいえ、なかなか土地探しにおいて、道路の接道方向まで、選択できる余地は少ないとは思いますが、頭の片隅にでも置いておいてください。
まとめ：陽当たりは周辺環境に影響されるが土地形状は不変
- 土地の形状はなるべく四角形に近い形で
- 間口は可能であれば10m以上
- 前面道路幅員は6m以上
- 道路面も意識する
実際、選べるほど選択肢がないことの方が多いとは思いますが、いざ選択の時には、ぜひこの内容を思い出してください。
陽当たりを重視される方も多いと思いますが、陽当たりは周辺環境に左右されます。
隣地の建替えで2階建てが3階建てになる。
隣地の植栽の成長がとどまることを知らない。
大切なのはあなたの考える理想に近い生活が出来るかどうかです。
その中で優先順位をつけて、取捨選択をし、価値ある不動産を手に入れてください。
他にも査定項目はたくさんあるのですが、興味のある方は別の記事にしていますのでご覧下さい。
それではまた！
