中古マンションの選び方#どこにも書いていない『マンション全体の滞納額』を要チェック

不動産「購入編」

中古マンションを選ぶときに、

資料に書いてある項目が多くて何を見たらいいか分かりません、

と困っている方は多いと思います。
しかし実は

『物件資料にも、物件HPにもどこにも書いていない事』

こそが、中古マンション選びにおいてはとても重要だったんです。

中古マンションを選ぶ際には、当然ホームページや、紙の物件資料をご覧になると思います。
そしてその中で建物価格、階数、バルコニーの向き、管理費、修繕積立金等々チェックされますよね。

第一段階として、それらも当然確認すべきポイントですが、それだけでは足りない部分があります。

今回は不動産歴20年以上、危険なマンションを見分け続けてきた私が、「不動産屋に聞かなきゃわからない、物件HPのどこにも載っていない」大切なポイントについてお話いたします。


実はこのポイント、下手したら契約当日説明されることも多く、

今聞いても、それが良いのか悪いのか判断できません、、

となり、結局不動産屋に押し切られて、もやもやしたまま契約してしまう、なんていう一番のあるあるかもしれません。

これを知っていれば、そんなことにはならないし、役に立つ判断材料となるはずです。

スポンサーリンク

結論:「マンション全体の滞納額」を聞き、健全性を確認する

失敗しない中古マンション選びの一つの方法です。

「マンション全体の滞納額」を事前に確認する

これを、不動産会社に確認しましょう。
この滞納額というのは、物件資料や、ホームページを見てもどこにも書いていないはずです。

だから内覧の際でいいので、少し気になる物件だったら聞いてみてください

このマンションの全体の滞納額はいくらくらいですか?

と。
もしここで不動産屋が

?不動産
?不動産

いやーまだ、調べていないです、、

多分少ないんじゃないですか?

こんなこと言ってきたら、その不動産会社はとても心配です、不安です、怖いです。

人生の中でも非常な高額な買い物をお手伝いする者として、事前に調査してから案内に臨むことは当然の対応です。

もちろん調査は有料にはなりますが、それを惜しんで、「契約決まってからでいいや」という不動産屋が決して少なくないのも事実です。

結果、そういう不動産屋は一事が万事、それ以外にも、

えー、それ聞いてません、、 

今初めて聞きました、、

という項目が続々と出てくる可能性が高くなってしまうのです。
そんな不動産屋の説明で、果たして安心して購入できるでしょうか。

重要事項に係る調査、「重要事項調査報告書」を確認

不動産屋は中古マンションの売却にあたり、「重要事項に係る調査依頼」をマンションの管理会社に行います。(基本有料です、高いと1回一万円超えます)

その中で、

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • その他費用
  • 大規模修繕の予定
  • 積立金等の値上げ等の予定
  • 総会での討議事項 などなど、、

などを調査します。これは「そんなことなら購入しなかったのに、、」というトラブルを少しでも避けるため、事前に調査すべき内容であるためです。

※クレームから学ぶ、「重要事項調査報告書」と「管理規約」の大切さについても合わせてご覧下さい。

クレームから学ぶ中古マンションの選び方#『重要事項調査報告書』『管理規約』は要チェック
不動産取引においてクレーム事例は数多くあります。その多くは不動産屋の調査不足、伝達不足、理解不足、怠慢によるものが殆どです。でももし、少しでも知識があれば、それらのトラブルはご自身の力で何とか回避できたかも知れませんん。知らないか...

マンション全体の滞納額とは

その中で「マンション全体の滞納額」という項目があります。

これは文字通り、管理費や、修繕積立金、駐車場代等のマンション全体での滞納額の総額を示します。

どこかの日付の時点で切り取った数字にはなりますが、中古マンション購入においては、大事な検討要素の一つとなります。

何故か

どれだけ見学したお部屋の中が綺麗で、間取りが気に入っていても、マンション全体で、多額の滞納があったら、不安な気持ちになりませんか?

滞納額が多い時のリスクは2つあります

  • 将来の大規模修繕用の修繕積立金の不足リスク
  • 支払いが不可能になったときの競売リスク(マンション全体の資産価値リスク)

修繕積立金の不足リスク

修繕積立金の滞納が続くと、当初予定していた積立金が貯まらず、結果お金が足らず、将来の大規模修繕計画に支障をきたす可能性があります。

万が一足りないとなれば、ちゃんと収めている住人が不足分を「修繕一時金」として納めないといけなくなる可能性もあります。正直者が馬鹿を見るわけです。

・マンションエントランスの清掃、植栽の管理が行き届いていない時は要注意
 維持管理費用が削減されているかも

マンション全体の資産価値リスク

仮に一部屋の方が長期に支払いを滞らせていた場合、管理会社は内容証明をもって支払いの請求をし続けなければなりませんが

それでも支払われない場合、「任意売却」→最後は「競売」という流れで資産処分がなされます。

任意売却や競売がダメとは言わないのですが、当然そうなると、どちらにしても早期売却の方向で話が進んでいきます。(おおよそ猶予は半年前後)

そういうご事情のお部屋は、往々にしてお部屋の状態も余裕がないことも多いため、周辺相場より安価で売却に出たり、入札金額が低かったりする可能性があります。

そしてそれが成約事例となった時に、相場を下げてしまい、資産価値を損ねる、という可能性が出てくるのです。

1円でも滞納があればダメですか

もちろん滞納0円が、望ましいですが、とはいえ基本的に滞納0円の方が圧倒的に少ないと思いますので、0じゃないからと言って過剰に心配する必要はないと思います。

マンションの規模にもよりますが、数人の方は口座に入金し忘れていたり、一時的に残高が不足していたり、とかいうことがあるためです。(あくまでもどこかの日で、切り取った数字のため)

※ちなみに、一部屋が多額の滞納をしているのか複数の部屋が少額の滞納をしているのか、までは管理会社は教えてくれません。個人情報になりますので、、

例えば、

大規模のマンション(1000世帯)とかで、その時点で全体で100万円の滞納額だったら、規模的にあり得る数字かもしれませんが、小規模のマンション(20~30世帯)で100万円だと、相当注意が必要です。

また管理費や修繕積立金、駐車場代の総額が10万円の時の100万円と、3万円の時の100万でも、当然見え方は変わります。

  • マンションの規模(戸数)
  • 維持管理費の総額

この辺りを意識して、果たして多いのか、少ないのか判断してみましょう。

マンションの危険な住民の見分け方【外から見るだけでトラブル回避】
皆さんは中古マンション購入の際「どんな方が同じマンションに住んでいるか。」という点は、とても気になりますよね?私は、中古マンション購入のメリットの一つとして「後出しじゃんけん」が出来るという利点があると思っ...

まとめ:滞納額がいくらなら大丈夫なのか、という答えはない

マンション全他の滞納額は、マンション住民のモラルや生活レベルを推し量る助けになります。

しかし滞納額がいくらなら大丈夫なのか、という答えはありません。

あくまでもご自身に置き換えたときに、どこまでなら容認できるのかという価値観でもあるのです。

マンション全体の滞納額は、大事な検討要素の一つではあるのですが、HPや物件資料には記載が出来ません。
※不動産会社が媒介契約で委託を受けているのはマンション全体ではなく、一部屋だけになるので、全体の情報は誰もが見れるところでは公開は出来ないためです

だからこそ、不動産会社に聞いて、全体の滞納額を把握をする必要があるのです。

滞納があるからといって、必ずしも全てダメではない
しかし、額によっては、しっかりと判断

する必要があります。

そういう意味で、一緒に考えてくれる頼れる不動産屋が、失敗しない購入のためには必要だと思います。

今回は、「聞かなきゃわからない」中古マンションの選び方の大事なポイント、についてお話させていただきました。これで、契約当日まで、そんな話を一切聞かされず、いきなり伝えられて困惑することは回避することが出来るのは無いでしょうか。

他にも失敗しない中古マンションのポイントはありますので、合わせてご覧下さい。

【中古マンション内覧】失敗しないために確認すべきポイントとは
中古マンションの内覧時によく聞かれることがあります。マンションを見学するときに、どこをみたらいいのでしょうか?色んなサイトで、設備とか、間取りとか、動線とか陽当たりとか言われてますが、それ以外に大事なことは無いでしょうか...
マンションの危険な住民の見分け方【外から見るだけでトラブル回避】
皆さんは中古マンション購入の際「どんな方が同じマンションに住んでいるか。」という点は、とても気になりますよね?私は、中古マンション購入のメリットの一つとして「後出しじゃんけん」が出来るという利点があると思っ...

皆さんが良いマンションに出会えますよう、今日も駆け足で頑張ります。

ではまた!

スポンサーリンク
スポンサーリンク
不動産「購入編」
スポンサーリンク
エネミー伊吹をフォローする
この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

エネミー伊吹をフォローする
不動産屋はお嫌いですか
タイトルとURLをコピーしました