【住宅ローン】頭金なしで不動産は購入できるのか【手付金】

不動産「購入編」

不動産を購入を検討されているかたから、よく資金的なご相談をよく受けます。

貯金が全然なくて、頭金が用意出来ないんですけど

住宅ローン組んで、不動産は購入できるでしょうか?

実は、この質問は2つに分けてお答えをする必要があるのです。

住宅ローンが組むことが可能か

不動産を購入することが可能か

今回は、この2つについて、住宅ローン今までに30行以上の銀行さんと、お付き合いをしてきた私がお伝えさせていただきます。

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結論1:頭金なしでも住宅ローンは組める

頭金≒自己資金(住宅用の貯金)が無いというとは、当然住宅ローンを組んで不動産を購入するという事ですね。

頭金がなくても、住宅ローンは組めますか?

という質問に対する答えは

伊吹
伊吹

組めるか組めないと言われたら、組めます。
ただし、お客様(の属性)次第です。

という答えになります。

銀行の仕組みとして、頭金なしでも住宅ローンを組める銀行は0ではありません。
ただし、その方の

  • 年収
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 貯金以外の資産(株・投資信託・他所有不動産等)
  • 個人情報(いわゆるブラックリストに載っていないか)
  • 賃貸の支払い実績

などなど、様々な要因(属性)次第となります。

ですから、どなたでも大丈夫だとは言えませんし、頭金がないからと言って絶対に住宅ローンが借りれないとも言えないんです。

いずれにしても、複数の銀行に話を持って行って、借りることが可能かどうか確認しなければなりません。

頭金なしで、住宅ローンは決して「無謀」ではありません。
ただし、銀行によっては金利が若干高くなったり、何か突発的なトラブルが起きたときに対処する余裕がないといったリスクもありますので、よく検討が必要です。

※またそういった場合は「諸費用」分もご用意するのが難しいと思われますので、諸費用分についてもローンを組む必要があります。
こちらも原則ローンで借入することは可能です。

【入門編】不動産購入の諸費用編【シミュレーション】

結論2:頭金なしでは不動産購入は出来ない

これは、正しくは「仲介」での不動産購入が出来ない、とうことです。

「頭金がなくても、不動産購入できますか?」
という質問に対する答えも、2つあります。

頭金≒手付金が用意できないため、仲介での不動産購入は出来ない

頭金が無しの場合、残念ながら仲介での不動産購入は原則出来ません。

住宅ローンが組めたとしても、「手付金」が用意できないため、購入が出来ないのです。

以下理由をお話しますが、少しだけややこし話になりますが、かみ砕いてのご説明しますので2分あれば読めます。

手付金=契約の証=解約手付

仲介で不動産を購入するときに、契約時に「手付金」を売主様に支払わなければなりません。

この手付金は『契約の証』であり、不動産の慣例では販売価格の10%(1割)となっています。
1,000万円の物件なら、手付金は100万円必要、ということですね。
※ですから、手付金=頭金ではないのですが、ここでは便宜上同じに意味としておきます。

契約時に手付金100万円を売主様に支払えば、最後の決済=引渡しの時には残りの900万円を売主様に支払えばよい、ということになります。

通常の売買契約書の約款(取り決め)には、契約してから引渡しまでの間に、
「やっぱり契約をやめたい」
となった時に、この手付金を放棄することによって、相手方の承諾なしで契約の解除をすることが出来るという

「手付解除

という特約が入っています。

例えば、2,000万円で不動産の契約をして、手付金として200万円を売主様に払ったものの、契約してから10日後に、1,200万円でもっと良いお家が売りに出たので、解約したくなった場合に

手付金で支払った200万円をそのまま売主様に差し上げますので、解約させて下さい」

という事が可能なように、特約として設定がされています。(返還請求権の放棄)


逆に売主様側からも、2,000万円で契約してもらったけど、海外から息子が急に戻ってくることになったため、売ることをやめたいとなった場合に

受け取った手付金200万円をそのまま買主様にお返しした上で、さらに追加で200万円(合計400万円)を支払うので、解約させて下さい

という事が出来るようにしてあるのです。(これが本当の倍返し)

とはいえ、実際には「解約の抑止力」としての効果が大きいので、手付金が安すぎると(例えば10万円とか)、抑止力にななりません。
そしてその場合不動産屋は『契約誘因行為』をしたとみなされてしまうため、結果的に契約をすることは出来ないのです。

不動産の解約・解除については別記事にまとめてありますので、ご参考下さい。

手付解約をしても、仲介手数料は支払わなければならない

さらに手付解除というのは、あくまでも「自己都合による契約の解除」であるため、仲介自体は成立していますので、仲介手数料を支払わなければなりません。

仮に買主様がやめたいといったとしても、売主様も買主様同様に仲介手数料を支払わなければなりません。

この時万が一、貰う手付金より、仲介手数料の方が多かったら、解約される上に、お金もマイナスになる、、なんてことは避けなければなりませんので、先ほどの売買金額の10%(1割)の手付金さえ、いただければ、少なくともマイナスにはならないのです。

※2000万円で売買の場合、解約時には、
 200万(手付金)ー約67万円(仲介手数料)=133万円
が手元に残りますので、少なくとも損はしないようになっているのです。(時間と労力はマイナスにはなりますが)

新築(請負)や売主と直接取引の場合は、購入出来る可能性あり

購入するときに、例えば新築の請負契約での購入、や売主宅建業者の物件を直接購入、と言った場合には、「仲介」ではありませんし、相手方がプロになりますので、全額ローンが組めるのであれば、交渉次第では購入可能です。

ただ売主側からしてもリスクは高くなりますので、必ずしもとはいかないかもしれません。

まとめ:頭金(自己資金)は購入金予算の10%を準備する

頭金なし(自己資金なし)でも住宅ローンが組めれば、不動産は購入できます。
ただし中古などを仲介で購入しようとすると、手付金の支払いが出来ないため、現実問題購入は出来ません。

頭金はいくら必要ですか?

どれだけ貯金すればいいですか?

と聞かれたら

購入しようとしている予算の10%が目安です。

とお答えしています。

もちろん目安であって、必ず、ではありません。
ただし、最低ラインは仲介の仕組み上、仲介手数料の額以上は必要です。

※成約金額×3%+60,000円+税

【無料のカラクリ】仲介手数料が無駄ではないケースについて【割引には要注意】
仲介手数料ってなに? 高くないですか?て思ったことはありませんか?仲介の不動産屋は、基本的に自分では在庫をもたず、いわゆる「人のふんどしで相撲を取る」業態です。卸売市場のセリの仲買人みたいなものです。(逆にややこしい)...

皆さん色々なタイミングの中で、不動産購入を検討されていると思います。
そんな中、思いもかけず不動産の検討に入らざるを得なくなり、頭金が間に合わない事だってあると思います。

そうした時に、このブログが少しでも参考になれば幸いです。

ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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