【関西限定】東急リバブルの住み替え応援キャンペーンには要注意【令和3年9月30日まで】

不動産「売却編」

現在東急リバブルが関西圏限定になりますが不動産の住み替えにおいて、「住み替え応援キャンペーン」を令和3年9月30日まで実施しています。

大きな特徴は「売れなくても査定額の100%で買取保証」してくれるということです。

査定額の115%から売却を開始することが出来、万が一売れなくても査定額で東急リバブルが買取をしてくれます。

普通査定額で買取ってしまったら、次再販売時にはなかなか利益にならないはずですが、なぜこのようなキャンペーンが出来るのでしょうか。

住み替えをお考えの方(今の自宅が売れないと次が買えない方)には大きなメリットが予想されますが、実際はどうなのでしょうか。今回は不動産業界歴20年以上、現役の仲介不動産屋の私が今キャンペーンについてのメリットや注意点等についてお話させていただきます。

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結論:査定額が本当に正しいか、比較が必要

もともと東急リバブルでは査定額の90%を保証するという「リバブル売却保証サービス」というものがありましたが、実はこのサービス私の周りのお客様には好評ではありませんでした。

何故か、それは

そもそも査定額が相場より低いことが多かったから

です。(全件がそうだとは言いません。)

東急リバブルの売却保証の仕組みと対策

売却保証とは文字通り、一定期間売れなかった場合、査定額の90%で東急リバブルが買い取ってくれるサービスです。(今回はキャンペーンでこれが100%に)

※ちなみに今回のDMには「6か月を仲介期間」と表記されていますが、媒介契約は最長で3か月と決められており、更新を勝手に前提としたこのような表記はいかがなものでしょうか。
そもそも3か月以内で売り切る金額が査定額のはずですが、、、

ところが、査定額の90%を保証します、といくらいったところでその査定額が相場より大幅に低ければ意味がありません。

もちろん相場より低いわけですから、普通に売れるので、売主様からしたら得した感じに見えますが、実は損をしていたということもあり得ます。

何度も言いますが、全件がそうだとは言いませんが、実際私の所にも、

東急さんで売却開始しましたが、全然売れないから改めて査定してほしいです

と相談が多くあり、査定をしてみたところ、その多くは相場よりも低い査定金額(保証金額)でした。

※相場より安いのになぜ売れないかは知りません。

では、このお客様の実例を一つ。

相場が3,000万円のマンションで、東急リバブルからは査定額は2,600万だと言われたそうです。

査定額(2,600万円)の115%(チャレンジ価格)で売り出し開始可能なので2,990万円から売却開始になるのですが、そもそもチェレンジではなく相場に近い金額なので、普通は売れます。今回は売れませんでしたが。

うまく売れたとすれば、売主様は査定額よりも高く売れたとしか思わないので、「さすが東急!」となります。

万が一売れなくても2,600万円の90%で買い取れますので2,340万円で買い取って、改装して3,200万円くらいで売れれば東急リバブルは利益は出ます。(実際はそんな単純ではありませんが)

売主様は、「買取の方が2度おいしいから、積極的に売ってくれなかったのかも、、」と邪推されていましたが、、

※不動産屋にとって2度美味しい買取についての仕組みにや裏側(闇)ついては別記事にて

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私のところで3,080万円で売出しをして1か月半後に無事に成約になりました。
あのまま買取保証で進めなくて良かったですね、、という話です。

※相談してきた方はみなさん、東急リバブルしか査定依頼をされておらず正しい相場を理解されていませんでした。

もちろんそういう例ばかりでもありませんが、今回のキャンペーンの大原則は物件集めです。
競合等で相場に近い査定だった場合は

「そもそも査定より少しくらい高く売るだけなら概ね6ヶ月あれば10件中7件くらいは(値段を下げなれば)売れるので、万が一売れなくて査定額で買い取って損をしたとしても、トータルでは損をしないはず」というスタンスが見え隠れします。

大げさな例かもしれませんが、ただでは転ばないために二重三重と考えられており、これが90%や100%で買い取っても商売が成り立つ売却保証サービスの仕組みになるのです。

ですから今回査定額の100%で買取保証します!というキャンペーンですが、

そもそもその査定額が正しいのかどうかを比較して検討することをお勧めします。

※残念ながら査定額は場合によっては「相場金額」ではなく、不動産屋がペンをなめて、いくらでも操作可能な「おべんちゃら価格」ですよという話は別記事にしてありますので、合わせてご覧ください。

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売却保証サービスのキャンペーンのメリットデメリット

個人的には買取保証サービスはデメリットが多いと感じています。
買取保証は保証とは言うものの、「期限」が定められています
こういった昨今のご時勢、ご縁は中々すぐににやってくることはありません。
あと1か月粘ってみればご縁があるかもしれないのです。

金額だけで言えば、適正な価格で一般の方に売り切ることが基本になりますし、それが一番高く売れるからです。

どうしても期限を決めて売り切りたいし、保証も付けたいという場合は、東急リバブル以外の不動産屋に依頼をして、買取業者にオークションで金額(期限あり)を出し貰い、比較するのが良いかもしれません。

何にせよ、1社だけの買取保証ほど怖いものはないのです。

メリット

メリット:通常90%のところが令和3年9月30日まで100%に。
メリット:最低売却価格が分かるので、それを基に住み替え計画が立てられます。
(裏)もし査定(保証)額が相場より低い金額なら、本当ならばもっと上の予算で検討できたのにその芽を摘んでしまう可能性もあります。

デメリット

デメリット:関西限定
(裏)関東ではこのようなキャンペーンがなくて物件を預けてもらえることもあるが、関西ではまだまだ知名度含め、地盤が弱くキャンペーンで他社に対抗したい。

デメリット:マンション限定(戸建は諸条件有)
原則はマンションにしかDMを送っておらず、戸建は地域限定(店舗がある地域のみで、かつ駅近くや築浅など諸条件があるもよう)
(裏)もともとマンションに強い会社なため、マンションならば買取っても再販売に自信あり、土地・戸建はあまり自信なし?

デメリット:買い替え先(購入)も東急リバブルでしか適用されない。
つまりリバブルの店舗がない地域への住み替え(キャンペーンの適用)は出来ない。
(裏)もし正しい査定額で買取って再販売で赤字になったとしても、購入の方も仲介手数料が入ってくるので傷は浅く出来る。

まとめ:力のある仲介会社だが、査定額は他社と比較して同じか上なら利用

東急リバブルという会社は、後発のため他社(三井や住友)で儲かっている地域に出店、を第一としています。ですから都市部に多く、地方にはほとんど出店していませんので、利用できるエリア(種別)に大きな制限があります。

ブランズをはじめとした質の高いマンションをグループで多く手掛けている関係から、マンションに強い印象があり、逆に戸建や土地ではあまり名前は聞かない(競合しない)印象があります。

厳しい事ばかり言っているように聞こえるかもしれませんが、お住み替えで売却に不安のあるお客様には十分響く内容の、よく考えられたキャンペーンだと思います。
これで査定額や買取額が他社と比較して低くないのなら、保険として利用するのは悪くないと思います。

他社ともよく比較して、良い条件としてうまく利用できるといいですね。

ではまた!

大手仲介不動産会社の裏側シリーズはこちらです。

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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