知らないと失敗する「買い替えの流れ」を解説【購入先行?・売却先行?】

不動産「売却編」

買い替え(住み替え)とは、今所有しているお家から、新しいお家に引っ越しをすることです。
「新しいお家」、、、素敵な響きですね。

でも単純に、何から始めればいいか分からない、流れがよく分からないという事ありませんか?

今のマンションを売却して、新しく戸建を購入したいけど、まだ住宅ローンが残っています。どうしたらいいですか?

実は多くの方にとって「住み替え」は非常に「流れ」が分かりにくい形になります。
人によって、色々なパターンがあるからです。

売って、買って同時にしたらいいんじゃないの?

これが確かに理想ですが、現実的には同時に売って・買う、というのは仕組み的に難しくなっています。

今回は、自身も住み替えを考えている不動産歴25年の私が、図解を交えて出来るだけわかりやすくご説明いたします。
これをみれば、住み替えの大きな流れが分かりますし、どのパターンで住み替えをしたら良いか判断できます。

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購入先行と売却先行と同時パターンがある

住み替えの「流れ」は大きく3つのパターンに分かれます。

  1. 購入先行  
  2. 売却先行
  3. 購入・売却同時

その中で売却先行パターンには2つの形があります。

先行購入型:先行購入出来るならこの形、ただし手持ち金が必要

不動産においては何事にも当てはまりますが、「制約」をつけると、何かが犠牲になる可能性が高くなってしまいます。

購入先行タイプは、
住み替え先を先に購入し、そこへ引越した後で空家になった家を売却するパターンです。
これが可能であれば、一番理想的な形です。

購入先行で、引っ越し後空家になった自宅を売却する形

①先に住み替え先の物件を購入し、引き渡しを受けてから新居に引っ越しをする

②その後空家になったお家を売却する

メリット

・非常に分かりやすい形
・購入・売却に制約がないので、焦らず購入・売却が出来る

デメリット

・先に購入するだけの自己資金が必要
・自己資金がない(不足する)場合は、住宅ローンを組む関係上ローンの残債があるとダメ

非常にシンプルな形ですが、先に購入するだけの自己資金が必要になりますし、不足があれば住宅ローンを組む必要があります。(その後売れたら充当できます)
そして住宅ローンを組む関係上、原則二重ローンは組めないため、現在の自宅に住宅ローンが残っているとこの形は使えません

もし住宅ローンが残っていても、その残債を事前に抹消(返せる)だけの自己資金があれば、新たな住宅ローンは組めます。

売却先行型1:売却出来た後に購入する形・タイミングが難しい

多くの方は、資金的な面で売却先行型になります。

自宅を売却し、売却で得た資金を元に、新居の契約をし、先に新居の引き渡しを受けてから、自宅を引き渡す
売却したお金で、新居を購入する、または
売却したお金で、ローンの残債を消して、新たに住宅ローンを組んで購入という形です。

売却後、その資金で次の購入先を購入する形

①まずは先行して自宅を売却。まだ契約になる前の期間中に、次の新居の「候補」を見つけておく必要あり

②無事に購入者が見つかれば契約をする
 ただし、この時に「引渡し猶予」を条件に、買主様側の理解を得る
 ※お金は先に貰うけど、鍵を渡すのは少し時間を下さい、という意味です。
 (何故なら、購入するためには「売却の代金全額」を貰えないと、「買う方の支払い=決済(=引渡し)」が出来ないからです。)

③「引渡し」を受けてから、新居に引っ越しをして荷物を移し、自宅を空にしてから、買主様に引き渡す

本来は「決済=引渡し」ですが、お金を貰わないと、次が買えないので、先にお金だけもらって、実際の引き渡しは、後日、という形を取ることによりこのパターンを成立させています。

メリット

・住宅ローンの残債を先に抹消しなくてもよい
・売却出来なければ、購入しなくてもよいので、売却は焦らなくてもよい

デメリット

・購入する期間が限定される
・売却時に、契約から引き渡しまでの期間が長くなるので売りにくい
・住み替えに慣れていない(経験が浅い)不動産屋だと、最後混乱してトラブルになる
・売却の契約が解除されたら、購入の契約も解除になる(よう、特約を入れないといけない)

売却出来なければ、購入しない(出来ない)形になります。
売却で得たお金で、住宅ローンの残債を消したり、次の新居の購入に充てたり出来ます。

ただし、売却時には、購入希望者が現れたときには(次の新居を探し契約する時間を貰うために)、引き渡しまでの期間を平均で2か月~4か月もらえるか(理解いただけるか)確認して契約をする必要があります。
通常買い手側は契約後1か月~2か月までには引っ越しをしたいという方が8割以上ですので、そういった意味で売却時に苦労されるかもしれません。

また上記の通り、「引渡し猶予」という制度を利用するため、不動産屋がしっかりとした知識が無いと最後の最後にトラブルになります。(なんでお金を払ったのに、引き渡しが受けられないんだ、契約違反だ!など)

ちなみに、その契約~引渡しまでの(買い側に待っていただいた)期間中に、万が一次の新居が見つからなかったら?(出てこなかったら?)というご心配の声がありますが、経験上7割以上の方はきちんと次を見つけておられます。(もちろん妥協した上でかもしれませんが)

どうしても見つからなかった場合は、次のパターンに移行します。

売却先行2:売却後一旦賃貸の入る形、引っ越しが2回必要

あくまでも売却を優先させる形になります。
先ほどの、売却は出来たけど、次のところが制限期間内に見つからなかった、場合もこちらになります。

自宅を通常通り、(買主様側の要望に合わせて)売却し、一旦賃貸に引っ越しをして、次を探す
売却時に引き渡しまでの期間を長く取らずに、通常通り売却することにより、制限をなくします。
住宅ローンの残債が残っている場合は、それを抹消して、次の住宅ローンに備えることが出来ますし、焦って購入をする必要もありません。

売却後賃貸にいったん入る流れ

①自宅を売却すし、購入者が見つかり契約をする

②賃貸を探し、賃貸借契約をし、そこへ引っ越す

③空家になった自宅を買主様に引き渡す

④その後じっくりと、次の新居探しをする

メリット

・制限期間内に次の購入先を急いで決めなくてもよい
・賃貸へ行く費用を上乗せして売却開始が出来る

デメリット

・賃貸の費用がかかる
・引っ越しの回数が増える
・賃貸が見つからない、の後はないので、必ずどこかに決めないといけない

購入を焦らず、じっくりと探すために、売却を先行してい、その後賃貸に入る形です。

よく、引越しの費用が勿体ない、という話にもなりますが、私はその分の費用を上乗せして売ってみましょうと提案をしています。

売却中に次の物件が見つかれば、価格を下げて先ほどのパターン1に切り替えても大丈夫な形です。

ただし、現実的に2回の引っ越しが必要ですので、体の悪いご年配の家族がいらっしゃるとか、お子様の環境をなるべく変えたくない、という場合などにはよく検討をしてください。

同時購入:買取で売却は抑えるかわりに売却価格が下がる

結局、住み替えというのは「売却が決まっていない」から、売却先行の形を取ることになります。
ですから

買取で購入を確定させておいて、ある程度の期間を貰い次の購入先を見つける
ほぼ同時に売却・購入が出来る形です。

買取による住み替えの流れ

①買取で自宅を買取ってもらう、引き渡しの期間を長く(出来れば購入するまでずっと)とってもらう

②ほぼ同時に次を購入する

③引渡し猶予により先に売却代金を貰い、その後購入先に残代金を支払い引き渡しをうける

④「引渡し」を受けてから、新居に引っ越しをして荷物を移し、自宅を空にしてから、買主様に引き渡す

メリット

・希望の購入先の目途がついて時点で、売却・購入が同時にできる
・先に売却をしたとしても、次の購入先が見つかるまで待ってもらえる(形の買取にする)

デメリット

・買取のため、相場の60~70%程度でしか売却が出来ない
・買取のため金額によっては住宅ローンの残債が消せない可能性もある

※買取については別の記事を参考下さい

不動産買取の仕組みに迫る#メリット・デメリット【実は査定額の○○%】
不動産即金で買取ります!こういったちらしがポストに入っていたことはありませんか。売れなかったら最悪買取でいいかも、、、こういったイメージを持たれている方も多いと思います。何故不動産屋は買取ってくれるのか。どうい...

買取にて自宅を売却するため、相場よりは安くなりますが、売却額が確定する上に、次の購入先を探す時間も一般の方に売却するよりは長い期間猶予をくれる(所に買取ってもらいましょう)ため、焦らず購入することが出来ます。

ただし一般の方に売るよりは安くなりますので、資金計画的に問題がなく、ある程度の安心感を持って進めたい場合はこの形がおススメです。

安いとはいえ、買取はオークションですので、そういうネットワークを持っている不動産屋に依頼すれば、金額は少しでも高く出来ると思います。

まとめ:失敗しない為に流れを確認しておき、住替えに強い不動産屋を選ぶ

購入先行が出来るのならば、一番シンプルでベストな形です。
ただし残債がない事や、自己資金が必要なため、多くの方は売却先行になります
買取による、確実な住み替えも資金的に可能であれば選択肢の一つです。

どの形になるにしても、住み替えに強い不動産屋を選ぶことが失敗しない一番のコツになります。

どうやって選んだらいいのか?

住み替えの「図」を説明として不動産屋に書いてもらいましょう

「流れ」が分かっていなければ、様々な対応も提案も出来ません。
図が書けない場合はその不動産屋は買い替えに詳しくない、経験が少ないという意味です。

実は非常に難しい「お住み替え」
でもそのために、我々不動産屋は存在しています。

ぜひ良き軍師として、希望通りの住み替え計画を進めてみてください。

応援しています。
ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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