【要注意】危険な不動産屋の見分け方【危険シグナルとその手口】

不動産「売却編」

正直不動産が話題になっています。
そんなイケメンが不動産屋にいるはずがないというところ以外は不動産屋が見ても面白いドラマですね。
それだけ、不動産屋は「正直ではない」と思われていた証拠であり、やはり不動産屋は胡散臭い印象なのだと思います。

私も仕事中によく正直不動産の話題になったときに「実際はどうですか」と聞かれたりします。

伊吹
伊吹

正直かどうかは別として、私は良いことだけでなく、悪いこともきちんと隠さずお伝えしています。

と答えています。
面白くないですね。
おそらく正解は

黒伊吹
黒伊吹

自分の心には「正直」ですよ、ククク、、、

なのでしょうけどね(何の正解だというのか)。

悪いところ、例えば近隣に個性的な人が住んでいるとか、他人のガス管が通っているとか、悪いというか、決断に影響するであろうポイントは最初に言っておいた方がいいので伝えています。
もちろん人の死に関することや、物件の不具合などはマストです。

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そこでダメなら引っ張ってもお互いのためにもならないという理由でもあるのですが。

そしてその「正直不動産」のおかけで悪徳不動産の手口や日常について世間が知る部分が増えてきました。

とはいえ、正直不動産の知識だけで魑魅魍魎の不動産屋を相手にするのは、せっかくの楽しいはずの不動産探しにおいて、気を遣うばかりで大変ですよね。
ですから今回は不動産業界歴25年、現役不動産屋の私が、「こんな不動産屋は要注意」というポイント(見分け方)についてまとめました。

これから不動産を探される方、現在探されている方には参考になると思いますので、ぜひご覧ください。

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結論:危険な不動産屋を見分けるポイント3つ

危険な匂いがする不動産屋の見分け方を、初級編として3つのポイントにまとめました。
①仲介手数料「0円」をうたっている
②担当が宅建免許を持っていない
③瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)物件を勧めてくる

今後不動産屋に行く機会があれば、見分ける参考にしてください。

あくまでも不動産業界の仕組みと、その制度、古い体質について語っており、個人を貶したり貶めたりする意図はありませんのでご容赦ください。

その1:仲介手数料「0円」をうたっている

仲介手数料要りません!という不動産屋は増えています。(主に購入する方限定ですが)
しかしここには要注意ポイントが隠れています。

売買不動産仲介において、仲介手数料とは基本的に唯一の対価(報酬)です。

賃貸であれば家主から広告料などを貰ったり、札幌で爆発したアパ○ンショップで有名となった(?)撒かない防虫剤(消臭剤)でお馴染みの「消毒料」や、他にも「クリーニング料」や「鍵交換料」など別項目でお金を取ったりと補填出来たりもしますが、売買仲介においては仲介手数料以外にもらえる項目がないため、仲介手数料が無料ということは慈善事業になるのです。

、、が当然商売である以上そんな訳はなく、当然カラクリがあります。

カラクリ1:仲介手数料は買主様からは貰わない代わりに、売主様からは貰う

一番よくあるのが仲介手数料を「買主様」から貰わない代わりに「売主」からのみもらう仕組みです。
買主側からしたら「別にいいじゃないか」と思われるかもしれません。しかしそうでもないのです。

売主様から仲介手数料をもらうには「媒介契約」(あなたに売るのを任せますよ)という契約を締結していないといけません。
つまり、、、?

その仲介会社が媒介を締結している限られた物件しかあなたに紹介をしてくれない可能性が高くなります。
もしあなたが、ネットやチラシを見て気に入った物件があったしても、その不動産屋が預かっていない(売主様から仲介手数料が貰えない)物件だと

<br>

チラシでこんなの見たんですが、、

悪徳
悪徳

あー評判の悪い物件ですね、×××(あることないこと)

と言われ、興味を持たないように仕向けてくるかもしれません。
実際言われて落ち込んで私のところに来たら、

伊吹
伊吹

そんな話全部嘘ですよ、媒介契約を結んでいないので選んでほしくなかったんですね

みたいな話もよくあります。

そして買主から仲介手数料は頂きません!は逆に売主様側からすると

売主
売主

買主は払わず、私だけが仲介手数料を払うのか、、
不公平じゃないか!

と決して良い気はしないでしょう。

結果その不動産屋は売主からは敬遠され、良い物件を預かることが出来ず、どんどん仲介手数料が0に出来る紹介物件が減っていく、、という悪循環にはまることも想像できます。

選択肢がたくさんあったほうが嬉しい方にはお勧めできません

ですから「売主宅建業者の物件」つまり転売物件しか紹介(対応)していないと言い切っているところもありますが、選択肢は確実に狭くなりますね。

カラクリ2:そもそも自社が売主の仲介手数料の要らない物件しか紹介しない

自社で持っている物件、つまり自らが売主である場合は仲介ではなく、売買ですからそもそも仲介手数料が不要です

売主が買主に直接売るのだから、そもそも仲介ではないのです。
それをさも得だと誤認させるために、仲介手数料は0です!と言っているのです。

いやいやいや、、、もともと存在しない手数料です、、、

※逆に仲介手数料を取るために、同じ社長名義(や社長の親族名義)の別会社を仲介会社にして本来貰えないはずの仲介手数料をとっているセコイ不動産屋もありますので、大手以外の不動産取引時の関連する不動産屋の社長の名前は要チェックです。

カラクリ3:やっぱり仲介手数料以外の「別項目」で回収している

とある不動産屋では「仲介手数料は0円ですが、調査・ローン事務手数料を貰います」と言っています。
本来そんな項目はなく、仲介手数料を支払っていればその中に含まれる金額のはずです。

百歩譲って調査費用(実費)なら理解は出来ますが、銀行でもないのに「ローン事務手数料」て何でしょうか?
ローン事務手数料といっても、結局用紙に記入するのは本人ですし(不動産屋が代筆する費用であるなら知りませんが、、、)、物件資料をそろえるのだって別に銀行でも(ある程度は)やってくれます。
今どき、ネット銀行はもとより、地方銀行や大手銀行でもネットで自分で申し込みから何まで出来るのに何の手数料でしょうか?紹介料??

結局「仲介手数料は0円」をいう耳障りの良い言葉で惹き付けておいて、別の項目でちゃっかりと回収をしているだけのところも多いのです。
仲介手数料という名目ではないだけで、別項目で取るというのは私にはよくわかりません。
国で定められた制度なのでその中で(割引なども含めて)頂戴すればいいと思うのですが、そのあたりの説明が雑であるならばやはり危険な匂いがします。

私も一人の買主や売主の立場であるならば、仲介手数料は抑えられた方が良いに決まっています。

しかし、仲介会社も慈善事業ではないので、安くなればなるほどどこかに歪みが出来てきます
この薬はお題は頂きません!ってお医者さんに言われたら警戒しますよね?何かの実験ですか?と。

そして、いざトラブルになったときに

悪徳
悪徳

仲介手数料を貰っいませんので、そこまで責任は追えません

という理由で逃げた仲介会社を知っています。(言いたい)

中には宅地建物取引士賠償責任保険に加入して、そのリスクにきちんと対応している不動産屋もありますが、多くはただの「客寄せ」となっているところが多いのも事実です。

慈善事業であるならば良いのですが、商売をしている以上、仲介手数料0=何らかの制約があるという認識は必要でしょう。

担当が宅建免許を持っていない

え?宅建って不動産屋は当然全員が持っているのではないのですか?

残念ながらそうではないのです。

宅地建物取引業者はその事務所に、「成年の専任の宅地建物取引士」を置かなければならないという義務があります。つまり「5人の事務所」なら必要な宅地建物取引士の人数は「1人」です、というか1人でいいのです。

小規模・中規模なところだと、社長か、事務(設置義務を満たすための採用)だけが宅建を持っていて、現場の営業担当は誰一人宅建を持っていないということもあり得ます。

もちろんルールですから、持っていなくても業法違反にはなりませんが、危険な匂いはします。

もしかしたら一生に一度になる大きな買い物の売買の担当が、国家資格である宅建をもっていないとしたらどう思われますか?
医師免許を持っていない人に、手術のために大切な体を預けられますか?
運転免許証を持っていない人が運転する車に乗りたいですか?

不思議なことに不動産業界では、宅建免許がなくても当たり前のように営業が出来る仕組みになっています。
同じ「士業」の弁護士や、司法書士、土地家屋調査士などとは違いますね、、こういうところが不信感を持たれる第一歩なんだと思いますが、、

若い営業であるなら勉強中とか百歩譲ったとして、ベテランぽい方が持っていないとしたら、何か理由があるのでしょうね。

参考までに
①未成年者で、成年者と同一の行為能力がない人
②成年被後見人、被保佐人、または破産者で復権を得ない人
③宅建業法違反、傷害罪や暴行罪といった暴力系犯罪、背任罪によって罰金刑以上の刑を受け、刑の執行から5年を経過していない人
④その他の犯罪であっても禁固以上の刑を受け、刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過していない者

は宅地建物取引士として「登録」が出来ません。

ちなみに宅建を持っていないと、「重要事項説明書」という物件を購入(売却)するのに重要な判断をする説明書を説明をする資格がないため(要宅建)、契約時にその担当はただのお飾りになります。

あなたの担当は宅建の資格は持っていますよね?

大手では宅建免許がない担当(新入社員含む)には営業担当はさせません、と宣言しているところもあります。
例:三井のリハウス「3つの約束」

勉強すれば国家資格の中では取りやすいほうだと思っています。(記述や口述試験はなく、すべてマークシートによる選択式ですし)
何度も言いますが、数千万の売買です、場合によってはベンツより高い買い物です。持っていて当然というつもりで営業担当を選んでもおかしい話ではないと思います。

瑕疵担保免責物件を勧めてくる

そもそも「瑕疵担保免責」って何ですか?というお話ですが、
瑕疵とは「気が付きにくい(見えない)傷や欠陥」という意味であり、瑕疵担保責任免責とは

引き渡した後で性能に影響のある傷や欠陥があっても売主は一切責任を負わないもんね

という意味です。
中古なのに、そして数千万円もお金を出すのに、一切責任を取らない物件を勧めてくるのは相応の理由が必要になります。

※私はインスぺクション(建物検査)をしていない免責物件は基本的に薦めていません。

建物検査していない中古戸建を買ってはいけない【インスペクション】
中古の不動産取引において、最近「インスペクション」という言葉を聞く機会が増えていませんか?あ、俺コーヒーにスキーム入れる派。今日は、インスペクションしたい気分なんだ。今から一緒エビデンスでも食べない?とか、意味も分から...

それよりもここまでお話していていまさらの話になりますが、
実は「瑕疵担保免責」という言葉はもう存在しません

2020年4月に民法が120年ぶりに大改正され、その際に「瑕疵担保」という言葉は「契約不適合責任」という言い方に変わりました。
ですからいまだに「瑕疵担保」という言葉を使っている時点で知識不足、情報のアップデートが出来ていない危険な不動産屋の臭いがプンプンします。

カレンダーを「こよみ」、ピーナッツを「南京豆」、トイレとを「かわや」とはもう言いませんよね?(良い例えが思いつきませんでした、、無念)
いつまでも存在しな言葉を使っている時点で不動産屋としてチョベリバです。(死語)

悪徳
悪徳

築年数が古い家ですから瑕疵担保免責なのは仕方ないんですよね、、

いやいやいや、そんなどんな不具合が潜んでいるか分からない物件なら、「家」ではなく「土地」として売ればいいじゃないですか。

「家」として売っているのであれば、当然「家」としての価値が価格に反映されているのでしょうし、だからこそ「家」として利用したい人か検討します。ですからインスペクションして、きちんと不具合箇所を告知して、理解してもらった方に購入してもらったほうがよっぽど健全です。

もちろんお金はかかりますが(7~10万円程)、後々のトラブルが避けられる、後々の安心が買えるならなら決して安くはないはずです。
売主様にそういう提案すらできていない時点で、ことなかれ主義、臭い物に蓋をする不動産屋の姿勢が見えて危険な香りがします。

もう「契約不適合責任免責」(瑕疵担保免責)で売る時代ではありません。(裁判されても結局売主側が負けますが、それはまた別の機会に)

それでも勧めてくる理由は「契約不適合責任免責」物件は、不動産屋からしても楽だからです。
売った後に不具合が見つかっても、対応しなくて済みますからね。
そんな不動産屋の楽したいがための物件紹介には注意を払わなければならないのです。

まとめ:不動産屋の都合を押し付けてくるところに要注意

危険な香りがする不動産屋とは、つまるところ
知らないことをいいことに、不動産屋の都合を押し付けてくるところ」です。

仲介手数料が0ということは、紹介される物件がかなり限定されてしまう、個人の売主には理解されないので良い物件が集まりにくい、結局他で徴収される可能性が高い、ということです。
宅建の免許を持っていないということは、業法違反ではないにしろ、国家資格がない人が数千万から下手したら数億の物件の担当をしているということです。
契約不適合責任免責ということは、購入後、不具合が見つかったとしても売主様は一切の責任を負ってもらえず泣き寝入りするしかない物件だということです。不動産屋も免責で契約しましたよね、と助けてはくれません。

そういうデメリットを伝えてもらえない内に、どんどん話をすすめるような不動産屋であれば要注意なのです。

不動産屋は一事が万事だと思っています。
デメリットを伝えてもらえないまま、表面のおいしいところだけを説明しているようなところは、例えば「人の死」や「近隣トラブル」もきちんと伝えてくれるでしょうか。

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当てはまる不動産屋が全てダメだとは言いませんが、少なくとも説明がないままだとすると眉をピクリとさせなければいけません。
3つのポイントに注目して不動産屋と話をしてみてください。
少なくともこれで第一チェックポイントは通過できると思います。

知らないから、損をする。

悪徳不動産屋はいつも騙しやすそうな「カモネギ」を狙っています。

当ブログでは不動産取引で損をしないための、騙されないための記事を上げています。

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不動産業界歴25年の経験のおすそ分けです。
参考になればうれしく思います。

ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

不動産業界25年の現役不動産屋。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計した間取りで、実家を建て替える。
20代後半から土地活用会社にて賃貸と賃貸市場のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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