【無料のカラクリ】仲介手数料が無駄ではないケースについて【割引には要注意】

不動産「購入編」

仲介手数料ってなに? 高くないですか?

て思ったことはありませんか?

仲介の不動産屋は、基本的に自分では在庫をもたず、いわゆる
「人のふんどしで相撲を取る」業態です。
卸売市場のセリの仲買人みたいなものです。(逆にややこしい)

だからこそ、余計に高く感じられるのではないでしょうか。

今回は、不動産仲介において、不動産屋に支払う「仲介手数料」について無駄ではないケースがあるという事も踏まえて

  1. 仲介手数料の計算方法
  2. 仲介手数料は上限金額
  3. 新築時の仲介手数料
  4. 仲介手数料割引のデメリット
  5. 仲介手数料無料のカラクリ

という5つのポイントについて、不動産業界で20年以上働いている私が、なるべく難しい専門用語とか、固い言葉抜きでお話いたします。

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結論:仲介手数料は無駄ではなかった(ただし保証サービス等がある時に限る)

仲介で購入・売却する以上、仲介手数料は仲介の対価として支払う必要があります。

しかし最近大手の仲介業者であれば仲介手数料を支払うと、
『設備保証サービス』『建物保証サービス』無償でついてくる
という安心・安全の取引のためのサービスが始まっています。
※大手仲介業者の保証サービスの内容についてはコチラ

その中古物件、保証ついてますか?【三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+の保証サービス解説】
中古の不動産(戸建て・マンション)の購入時に、皆さんが一番心配なのは「このお家は、本当に大丈夫? 欠陥住宅じゃないか不安、、」という事だと思います。特に築年数が新しいならともかく、築年数が古い戸建やマンションの場合心配ですよね?...

仲介手数料を支払っても特に何もサービスは無い、という会社と大きな差が出始めているのです。
同じ仲介手数料を支払うのなら、当然保証サービスがついている方が良いですよね?

仲介手数料の計算方法:成約金額×3%+60,000円

仲介手数料というのは、国(国交省)が決めた計算式に則って計算されます。

成約金額の3%+60,000円です。

「販売価格」ではなく「成約金額」ですので、1,200万円で販売していても、価格交渉の結果1,000万円で契約が成立した場合は、(1,000万円×3%)+60,000円=360,000円になるのですね。
※実際にはここに消費税が課税され、396,000円になります。

+60,000って何?気持ち悪い、、、という声も聞こえてきますがこれは段階的な計算式の端数みたいなものなので深く考えなくても大丈夫です。
※どうしても気になる!という方は国交省のHPへどうぞ。
縦書きで 







、、とか書いてます
見にくいので嫌いです、、、

仲介手数料は買主様側でも、売主様側でもこのルールは変わりません。

仲介手数料は上限であり、これ以上払う必要なし

この仲介手数料は「上限」であり、これ以上の請求は出来ません。

なので一部の不動産屋などは、住宅ローン利用の際に「銀行斡旋手数料」「住宅ローン斡旋手数料」「住宅ローン事務代行手数料」、「物件調査費用」や「立ち合い費用」といったオプションサービス等の名目で別口から徴収しようとしています。

※建物検査(インスペクション)についての費用等の詳細はコチラ

建物検査していない中古戸建を買ってはいけない【インスペクション】
中古の不動産取引において、最近「インスペクション」という言葉を聞く機会が増えていませんか?あ、俺コーヒーにスキーム入れる派。今日は、インスペクションしたい気分なんだ。今から一緒エビデンスでも食べない?とか、意味も分から...

ちなみに大手では基本的に仲介手数料以外に仲介会社に支払う金額はありません。

上記◎◎費用が違法かどうかは、その時のケースと、書面による事前合意があったかなかったかでも変わってきますので一概に言えませんが、個人的には「払いたくないな」としか思いません。
仲介手数料範囲の中で、銀行との間に入ったりするのは当たり前の業務だと認識しています。

ちなみに、後に出てくる「仲介手数料の割引」について、こういった別口の費用が問題となってくるのです。

新築売主とは仲介手数料がそもそも不要

仲介手数料は文字通り、仲介の手数料です。つまり

買主様と売主様の間に入り、交渉やスケジュール調整、等を行う対価として支払われるものです。

しかし新築の場合は

買主様 ⇒ 売主(事業主)

この形ですので間に誰もおらず、直接の契約となりますので、そもそも仲介手数料など存在しないのです。

ですから
『新築一戸建ての仲介手数料は無料でOK!』
とか広告している新築の販売業者は要注意です。

そもそも不要なものを無料とアピールしているのは「知らない人がひっかかればいいな」と思っているのでしょうか。
コンビニで買い物するのに、コンビニ側が「仲介(販売)手数料は不要!」と言っているのと同じです。他にアピールするところが沢山あるはずなんですが、、

※新築の「仲介」は別です、仲介しているので。ですから不動産屋に頼まなくても売主と1対1の契約が可能な場合は、直接やりとりすれば手数料は不要です。ただし、いわゆる『狼と羊』状態ですので、間違いが無いよう、しっかりと知識を仕入れて臨む必要があります。

仲介手数料割引のデメリット

先ほど言いましたように仲介手数料は「上限金額」なので、割引をしてもらえれば、当然初期費用が抑えらえますので、分かりやすいメリットです。

ただし仲介手数料というのは、不動産仲介業者からすると、仲介時の唯一の収入源で、収益全体で見ても核となるものです。

ですから、基本的には割引はしたくないのが本音です。

でも、それだと多くの地場企業や新興の不動産屋は、大手の多くの無料サービスに勝てないので、仲介手数料割引を目玉に集客を図るわけです。

※大手は原則割引はしません。というか、国交省の指導で積極的には出来ないのです。大手がガンガン値引きしだしたらそれそこ大手に取引が集中し、経営が苦しくなるところがとても増えるからです。

(大手)購入時の仲介手数料割引時のデメリットはサービスが受けれない事

大手の場合は、色々なサービスが付いてきます。
先ほどから出ている「設備保証」「建物保証サービス」「緊急駆け付けサービ」等です。
これらは仲介手数料に含まれるため、原則無料ですが、割引されると使えなくなります

※参考

中古物件の購入のリスクは
『購入時に問題は無くても、経年劣化でいつ不具合(故障)が発生するかどうか』
です。割引交渉はそのリスクとの選択だと思います。

(大手以外)購入時に仲介手数料を割引、でも別名目で回収される?

大手の仲介不動産会社が無いという地域もあると思います。
そういった場合は地場業者さん等に仲介を依頼することになりますが、その場合に交渉によって仲介手数料を割引してくれることはあるとも思います。

ただし注意しないといけないのは、先ほども言いましたように、仲介手数料は収益の核ですので、ここで割引する代わりに、他の名目で徴収しようとするかもしれません。

×「銀行斡旋手数料」「住宅ローン斡旋手数料」「住宅ローン事務代行手数料」
 →直接銀行にいけば不要ですよね?
  というか銀行からも同様の費用が掛かります。2重で支払い?

×「物件調査費用」
 →契約書作成のためにそもそも「義務」として調査をするはずです。何故?

×「立ち合い費用」
 →じゃあ立ち合いは結構ですといったら不要なの?

これらが全てダメだとは言いませんし、何らかのしっかりとした名目があるなら別ですが(思いあたりませんが)、これらの費用が掛かるなら仲介手数料の割引のメリットは無くなります

仲介手数料無料のからくり

最近は「仲介手数料無料」というところもちらほらと見かけます。
どういった仕組み?と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

これは慈善事業だからです。(ご清聴ありがとうございました、完)


、、、、失礼しました。

慈善事業とまではいかなくても、例えば◎◎グループというように他のグループ会社で大きな収益がある場合は、不動産仲介部門は手数料を無料にしてファンを集め、他のグループの収益に繋げてそれ以上の元を取る。こんなアマゾンやグーグルのような事業形態は考えれます。

ただしそういうところは所謂大手が多いので、実際は先ほどの話の通り、国交省が認めてはくれない可能性が高いですが。

話題が逸れました。

慈善事業ではない多くの場合は
『売主様から仲介手数料をもらってそちらで収益を出す』
というカラクリです。

買主様から頂かないだけで、売主様からしっかりといただいて、利益を確保しています。

つまりどういうことか。

その不動産屋さんでは『全部の物件で仲介手数料無料は無理』
なのです。

自分のところで売主様と契約を交わしていない物件では、無料に出来ないと思います。

『無料に出来る物件は数に限りがある』
ということです。
売りに出されている全ての物件が対象ではないので、うまく希望の物件を持っていればよいのですが、そうでない場合はおそらく無料にはなりません。

まとめ:同じ仲介手数料を支払うのなら保証付きの仲介会社を選ぶ

ここまでで、仲介手数料の裏側をご覧いただけたかと思います。
※細かいケースの説明は省いていますが。

  • 新築には、そもそも不要
  • 仲介手数料の割引時のデメリット(他名目搾取・サービス使用不可)に注意
  • 仲介手数料無料時には、選べる物件数が少ない

仲介手数料は原則仲介時には必要です。だからそこ、同じ手数料を支払うなら
「無料の保証サービス」が付与される不動産屋を選びましょう。

購入時の不動産屋選びは、例えばSUUMOに載っている掲載元に直接問い合わせしないといけないというルールはありません。
そういうサービスがある会社を通して見学すれば、売却物件を預かっている会社に保証がなくても、サービスが適用される場合もあるのです。

仲介手数料だけに囚われず、大きな視点で不動産屋を選んでみるのがおすすめです。

ではまた!

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不動産「購入編」 不動産業界「裏側・真実編」
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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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