「将来価値の下がらない土地」の選び方【土地の査定項目を知る】

不動産「売却編」

自分の購入した土地が、将来価値が大きく目減りしたら嫌ですよね。
でも、将来に渡って価値が下がらない土地を選ぶのって、基準が分からず難しいと思いませんか?

実は、土地の査定項目を押さえておけば、「将来価値の下がらない土地」の選び方が分かるのです。

不動産売却時の査定ポイントも、購入時のチェックすべきポイントも実は同じです。

今回はそんな不動産の査定項目を、毎年100件以上査定書を作成・チェックしている私がお伝えさせていただきます。

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結論:チェックすべきは【交通・環境・道路・敷地】

不動産の査定というのは、「比較事例法」といって、周辺地域での過去の成約事例を調べて、その成約価格を平均化します。

ただし、各敷地は、同条件ではないので、この後出てくる項目ごとに点数をつけ、その成約価格の調整を行っています。

成約事例で「安いなぁ、、」と思った事例だった時に、実は前面道路が狭いとか、地形が悪いとか、その辺りはちゃんと考慮して、点数化して、なるべく同じ土俵の載せて比べるようにしているのです。

では項目を見ていきましょう。
※項目が多いので、一口メモ程度にしています。

※この中の一部を抜き出した超入門編の記事は

【図で見る】失敗しない土地選び:4つの基本を押さえる【入門編】
これから、土地探しを始めたいんだけど基本的なことがまずわからなくて、、、土地探しと一言で言っても、見るべきところが沢山あり、なかなか難しいですよね。土地を選ぶ際に大切なことは、建築時に効率よく建物が建築できるか...

交通 

最寄駅までの距離

駅に近いほど、基本的には評価は高くなります。
地形がどうとか、陽当たりが悪い等のデメリットがあったとしても
「駅から近いのは(流通上)最大の正義」です。

最寄駅へバス分数

バス利用の地域の場合もやはり距離でやバスの所要時間で評価が変わります。

最寄バス停までの距離

駅までバスで3分でも、バス停まで30分かかったら、ちょっとね、というお話です。  

バスの運行状況

駅までバスで3分でも、1日に3本しか運行していなかったら、ちょっとね、というお話です。

環境 

買い物利便性

コンビニではなく、スーパーを前提、生活用品が全て揃う施設。

公共施設利用の利便性

市役所や、市民病院、学校、郵便局等。

周辺街路の状況 

周辺幹線道路との繋がりや、幹線道路の状況、その路幅員や整然性。

街並み

歩道の有無、街路樹の有無、戸建の割合、土地の平均面積等、つまり街の雰囲気。

嫌悪施設

危険な施設、社会通念上住環境に影響が大きいもの、工場・ごみ集積場等が近くにあればマイナスです。

騒音・振動

電車路線や、交通量の多い道路、学校や工場、高架下等、便利なところほど音の影響あり。

眺望・景観

見晴らしや、緑の借景を含めた景色。

日照・通風

隣地との間隔や、道路幅員、庭の大きさも考慮した項目。

道路 

道路も非常に査定に影響するポイントです。
利便施設や町並みは変わっても、道路は変わりません。

方位

道路方位図

南がポイント的に高く、角や、両面道路といった接続本数も高いポイントとなります。

幅員

前面道路幅員比較図

縁面道路6mあれば十分ですが、逆に4m以下だと、原則マイナスです。

舗装

少なくはなりましたが、舗装されていない、例えば砂利の道は大幅にマイナスです。

公道・私道

私道(個人や会社が所有している道路、管理は行政であることも多い)だと、現在無償使用していても、将来通行料等の支払いが発生る可能性が0ではないためややポイントは下がります。

敷地 

形状

土地形状図

四角形や長方形が基本ベースであり、三角形や、その他変形地は建築プランの制限や、デッドスペースが大きいためマイナスになります。

間口

間口比較図

間口が狭いと建築制限が大きくなりますので、マイナスポイントです。
※一部京町屋ばかりの地域などは例外

敷地の規模 

敷地は大きすぎても一般的には需要は少ないです。(その分価格も上がりますし)
宅建免許がない個人が、分割して販売することも宅建業法違反になりますので出来ません。

その他

都市計画道路予定地

敷地内の全部もしくは一部に、「計画道路」(将来いつか、なんとなくここを道路にしたいなー)が入っていた場合は建築に制限がかかりますし、将来実際に道路になる計画が実行に移された時にはt、立ち退く必要も出てくるためマイナスです。

路地上敷地

旗竿敷地

「旗竿状敷地」とも言います。実際に建築できるスペースが限られますので、敷地面積を全部評価は出来ないためマイナスです。

崖地・法地

擁壁

崖(高低差)があるという事は、擁壁があるということです。(土の流出を止める壁みたいなもの)
維持管理には多額の費用がかかり、そもそも一体で繋がっていることも多く、単独での修繕が無理なケースもあります。
また、昔の石積み擁壁などは現在では認めていないため、再築造が必要になったりします。

高圧線下地

高圧線化の土地も敬遠される方が多く、マイナスとなります。

前面道路より低い土地

前面道路より低い位置にある土地は、道路からの水の流れ込みを受けやすく、マイナスのポイントになります。

家屋は劣化するが、立地は劣化しない

これらが(まだ一部ですが)、土地の査定時に評価のポイントなる項目です。

もちろん購入時に、これらをすべて満たす土地は無いとは思います。
スーパーや駅が近いというのは騒音と相反関係にありますし、崖地や擁壁の上にあれば景色が良いという可能性もあります。

しかし、チェック項目を知った上で選ぶことが出来たなら、土地を見る目はきっとレベルアップしているはずです。

土地選びの、または査定時の価格の根拠として、参考になれば嬉しく思います。

ではまた!

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この記事を書いた人
エネミー伊吹
エネミー伊吹

40代前半の現役不動産屋。20年以上不動産に携わる。
大学卒業後、住宅メーカーに就職し1年目に全国新人トップを取る。その後自身で設計をし、実家を建て替える。
20代後半から賃貸会社に転職し、不動産のマーケティングを担当する。
現在は仲介不動産会社に勤め、年間200件前後の不動産に携わり、毎年100組以上のお手伝いをする傍ら、ブログを書く日々を送る。
いちごを育てながらカステラを自分で焼く。甘党。

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